Zum 01.01.2021 ist der (neue) § 313 BGB verabschiedet worden, in dem Mietanpassung von Gewerberaummieten für solche Mieträume geregelt ist, die infolge behördlicher Anordnung nicht genutzt werden konnten. Was verändert sich im Vergleich zur bisherigen Gesetzgebung?
Christoph Albrecht: Während der Corona-Pandemie ordneten Behörden die Schließung von Geschäften u. a. an. Gewerbetreibende machten keinen Umsatz mehr. Viele konnten ihre Mieten nicht mehr zahlen. In der Vergangenheit wurde darüber gestritten, wie die Schließungsverfügung zu bewerten ist und wie sie sich auf die Mietverhältnisse auswirkt. Solange der Mieter wegen der behördlichen Schließungsverfügung sein Gewerbe nicht ausüben kann, kann er nun mit dem Vermieter verhandeln und von ihm eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB verlangen.
Wie haben die Gerichte bis dato entschieden, wenn es um Corona-bedingte Mietanpassungen oder Mietkürzungen ging?
Christoph Albrecht: Bislang war die Rechtsprechung uneinheitlich. Manche Gerichte sahen in der Schließung gewerblicher Flächen durch Corona-Verordnungen einen Mangel (LG München I, Urteil vom 22.09.2020 – 3 O 4495/20), welcher zur Mietminderung berechtigte. Andere Gerichte verneinten das Bestehen eines Mangels. Schließlich diene die hoheitliche Maßnahme dem Schutz der Bevölkerung. Sie knüpfe nicht unmittelbar an der Beschaffenheit der Mietsache selbst an (LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 – 5 O 66/20; LG Zweibrücken, Urteil vom 11.09.2020 – HK O 17/20; LG Wiesbaden, Urteil vom 05.11.2020 – 9 O 852/20). Für manche Gerichte fiel durch die Schließungsanordnung die Geschäftsgrundlage für den Mietvertrag weg.
Welche Folgen hat das neue Gesetz für Vermieter und welche für Mieter?
Christoph Albrecht: Zur Schaffung von Rechtssicherheit stellte der Gesetzgeber in § 313 BGB klar, dass die Störung der Geschäftsgrundlage nun vermutet wird (früher musste sie dargelegt und bewiesen werden). Mit dieser Gesetzesänderung stärkt der Gesetzgeber die Rechtsposition der Mieter. Dadurch werden Verhandlungen zwischen Vermieter und Mieter notwendig. Solange der Mieter wegen der behördlichen Schließungsverfügung sein Gewerbe nicht ausüben kann, kann er vom Vermieter eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB verlangen. Allerdings wird der Vermieter auch weiterhin zahlreiche Argumente gegen eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB vorbringen.
Viele Vermieter haben sich wenig kulant im Umgang mit Gewerbemietern gezeigt. Ein prominentes Beispiel war der Karstadt-Eigner Rene Benko. Wird die Verhandlungs-bereitschaft von Vermietern durch die neue Gesetzgebung tendenziell steigen?
Christoph Albrecht: Die Verhandlungsbereitschaft von Vermietern wird durch die neue Gesetzgebung tendenziell steigen. Schließlich war die Rechtsposition des Mieters vor Schaffung der gesetzlichen Vermutung schwächer. Durch das Gesetz müssen die Mietvertragsparteien nun miteinander verhandeln. Das Ergebnis dieser Verhandlungen nimmt das Gesetz indes nicht vorweg.
Es gibt Sorgen, dass Deutschland eine Insolvenzwelle in Folge der Corona-Krise droht. Wie berechtigt sind diese Ängste?
Christoph Albrecht: Diese Ängste dürften berechtigt sein. Schließlich konnten viele Gewerbe durch die Schließungsverfügung nicht mehr ausgeübt werden. Es steht zu vermuten, dass Gewerbetreibende ohne ausreichendes finanzielles Polster diese Krise nicht durchstehen werden. Es gibt gewiss aber auch Gewerbetreibende, die diese Zeit ohnedies nicht durchstanden hätten, unabhängig von ihrem Pandemiecharakter.
Die Verödung der Innenstädte droht durch die Insolvenz vieler großer Filialketten an Fahrt zu gewinnen. Gibt es bereits einen erhöhten Beratungsbedarf bezüglich Anpassungen von Gewerbemietverträgen oder vorzeitigen Vertragsauflösungen?
Christoph Albrecht: Bislang kann ich in meiner Kanzlei einen erhöhten Beratungsbedarf bezüglich der Anpassung von Gewerbemietverträgen bzw. vorzeitigen Vertragsauflösungen nicht feststellen.
