Bei einem Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf mit Makler fällt in der Regel eine Provision an. Es handelt sich hierbei um den Lohn der Makler bei erfolgreicher Vermittlung. Ab wann gilt eine Immobilie nach §652 BGB als erfolgreich vermittelt?
Sven Weida: Nach §652 gilt eine Immobilie als erfolgreich vermittelt, wenn der Hauptvertrag (Notarvertrag) infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Im Alltag bedeutet dies, dass die Rechnung über die Courtage erst dem Verkäufer/Käufer nach dem Notartermin übermittelt wird.
Wer zahlt die Maklerprovision und wie hoch ist diese in der Regel?
Sven Weida: Durch das erlassende Gesetz vom 23.12.2020 gibt es nun eine Regelung für die Provision. Diese gilt für Einfamilienhäuser, Zweiparteienhäuser und Eigentumswohnungen.
Dieses Gesetz sagt aus, dass die Provision des Käufers nicht höher sein darf als welche, die der Verkäufer bezahlt. Sowie, dass der Verkäufer zuerst die Courtage bezahlen muss.
Eine vollständige Abrechnung der Courtage auf den Käufer ist so bei den beschriebenen Objekten untersagt. Die Provisionen sind in Deutschland unterschiedlich. Sie haben sich aber zwischen 4,76 % brutto und 8,33 % brutto eingependelt.
Zum Verständnis und Vergleich: Wie hoch ist die Maklerprovision in Deutschland im Gegensatz zu den Provisionen in anderen Ländern?
Sven Weida: In der Praxis beträgt die Provision in Deutschland zwischen 4 % netto und 7 % netto des Verkaufspreises der Immobilie.
Niederlande: üblich 1 – 1,5 %
Schweiz: üblich 1,5 – 4%
Großbritannien: üblich 2 – 6%
Frankreich: üblich 5 – 12%
Österreich: üblich 3% (Deckelung)
Zu beachten ist, dass jedes dieser Länder andere gesetzliche Vorschriften hat. Manche Länder sehen hier sogar vor, dass man ohne Makler gar nicht verkaufen darf. In anderen Ländern werden zzgl. zur Courtage noch weitere Dinge wie Bewertung der Immobilien separat abgerechnet. Ein direkter Vergleich ist nicht möglich.
Ein im Dezember letzten Jahres erlassenes Gesetz 2020 soll die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser neu regeln. Können Sie uns erklären, was sich geändert hat?
Sven Weida: Der Gesetzgeber möchte hier in Ballungsgebieten mit einem angespannten Immobilienmarkt in die freie Verhandlungsbasis eingreifen. Für unser Büro, W4 Immobilien GmbH, hat dies nur geringfügige Auswirkungen. Wir arbeiten zu 90 % nur mit Innencourtage. Dies bedeutet, dass wir vom Verkäufer der Immobilien beauftragt werden und exklusiv nur für ihn als Vermittler arbeiten. Auch aus dem Verband des BVFI, in welchem ich als Regional-Direktor tätig bin, habe ich nun schon oft von Kollegen und Kolleginnen mitbekommen, dass dieses Gesetz regional zu neuen Umständen auf dem Markt geführt hat.
Bei der Vermittlung von Mietimmobilien gilt seit 2015 das Bestellerprinzip. Was genau ist das eigentlich?
Sven Weida: Der Gesetzgeber wollte auch hier in Ballungsgebieten den Markt regulieren. Leider hat sich der Mietmarkt hierdurch aus meiner Perspektive verschlechtert. Denn jetzt werden Wohnung oft ausschließlich über das private Netzwerk vermittelt. Viele unserer Kunden, die in unser Gebiet umziehen möchten, fällt es inzwischen noch schwerer, eine Mietwohnung zu finden.
Trotzdem steht das Gesetz in Kritik bzw. viele Experten betonen, es müsse noch mehr passieren, damit Käufer beim Immobilienkauf entlastet werden. Die Teilung der Maklercourtage war dabei ein Anfang. Wird man in Zukunft mit weiteren Entlastungen für Immobilienkäufer rechnen können?
Sven Weida: Durch die Teilung der Courtage kommt keine Entlastung für den Käufer. Denn die Courtagen im gesamten sind seitdem nicht gesunken. Die Nachfrage nach Wohneigentum ist besonders durch den günstigen Finanzierungszins so hoch wie noch nie. Wohneigentum ist die sinnvollste Altersvorsorge. Das bedeutet, dass die Nachfrage ist gerechtfertigt ist. Die neue Regierung sollte wie im Koalitionsvertrag vereinbart Prozesse der Genehmigung und neues Wohneigentum fördern, nur so kann die Nachfrage befriedigt werden. Mein Wunsch wäre eine Entlastung für die Erstimmobilie z. B. der Erlass der Grunderwerbsteuer, wenn die Immobilien selbst genutzt wird.
