Verbraucher, die ein nach dem 20. März 2016 abgeschlossenes Immobiliendarlehen gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig abgelöst haben, können die Entschädigung von der Bank zurückfordern. Warum ist es überhaupt möglich, unter Umständen, die Vorfälligkeitsentschädigung zurückzufordern?
Sebastian Koch: Rechtlicher Ansatzpunkt ist eine Sanktionsregelung in § 502 BGB. Einfach formuliert, regelt diese Vorschrift in Absatz 2 Nr. 2, dass Banken und Sparkassen ihren grundsätzlichen Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verlieren, wenn sie im Vertrag nicht über deren Berechnung klar und verständlich informieren. Diese Regelung gibt es schon seit 11.06.2010 im Gesetz, sie galt aber nur für Darlehen ohne grundpfandrechtliche Besicherung, seit 21.03.2016 wurde sie dann auf Immobiliendarlehen erweitert. Der Verlust der Vorfälligkeit tritt im Übrigen auch bei einer unzureichenden Information über bestehende Kündigungsrechte oder die Laufzeit des Vertrags ein. Die Fälle sind allerdings selten. Offenbar haben Kreditinstitute die Sprengkraft dieser Regelung unterschätzt und die Formulierungen zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigungen weisen daher bei vielen Verträgen erhebliche Mängel auf.
Wann ist der Einsatz des Widerrufsjokers möglich?
Sebastian Koch: Ich darf vorwegschicken, dass ich diesen Begriff „Widerrufsjoker“ für leider sehr missverständlich und missglückt erachte, auch wenn einige meiner Berufskollegen diesen auch für werbliche Anstrengungen gerne bemühen. Der Begriff „Joker“ impliziert meines Erachtens schon etwas mindestens Fragwürdiges, was hier nicht Fall ist. Es handelt sich bei der Ausübung des Widerrufsrechts, dessen Frist zur Ausübung bei unzureichender Belehrung oder der fehlerhaften Angabe sog. Pflichtangaben nicht beginnt, um ein dem Verbraucher zustehendes gesetzliches Gestaltungsrecht, das ihm die Rechtsordnung zu seinem Schutz so zugesteht. Der Widerruf konnte in vielen Fällen bei Verträgen bis 20.03.2016 eingesetzt werden, um eine Rückabwicklung des Vertrags zu erreichen mit der Folge, dass man aus einer bestehenden Zinsbindung vorzeitig ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung aussteigen konnte. Dies ist bei Verträgen ab 21.03.2016 in der Regel nicht möglich, da der Gesetzgeber zum Schutz der Banken eine Höchstfrist von 12 Monaten und 14 Tagen in § 356b Abs. 2 Satz 4 BGB neu eingeführt hat, nach der das Widerrufsrecht auch bei fehlerhafter Belehrung erlischt. Voraussetzung war bzw. ist hier jeweils eine fehlerhafte Widerrufsinformation oder das Fehlen oder die fehlerhafte Erteilung von sog. Pflichtangaben (wie etwa Effektivzinssatz oder Laufzeit). Die Bedeutung des „Widerrufsjokers“ ist daher stark rückläufig, zumal er nach der Rechtsprechung nach der Ablösung des Darlehens nicht mehr ausgeübt werden kann.
Was gibt es bei der Rückforderung der Vorfälligkeitsentschädigung zu beachten?
Sebastian Koch: Erfahrungsgemäß sollte man frühzeitig einen versierten Anwalt mit Spezialisierung im Bankrecht hinzuziehen, da Kunden selbst von ihrer Bank, Sparkasse oder der finanzierenden Versicherung meist schnell abgewiesen werden. Wichtig ist, dass der Kunde bei der Ablösung des Darlehens keinerlei Vereinbarung o.ä. mit seiner Bank unterschreibt. Hat er ein berechtigtes Interesse zur vorzeitigen Rückführung (in der Regel der Verkauf der sichernden Immobilie), muss die Bank dies auf Anfrage bestätigen und die Berechnung mitteilen. Eine besondere Vereinbarung darf sie dafür nicht verlangen. Leider ist immer wieder zu beobachten, dass Banken den Kunden solche Vereinbarungen vorlegen, um einen Grund für das Behalten der Vorfälligkeit zu schaffen. Hier ist Vorsicht geboten!
Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gibt es verschiedene Möglichkeiten. Dabei wird allerdings oft auf die Aktiv-Passiv-Methode zurückgegriffen. Was sind die Nachteile dieser Methode aus Sicht des Kreditnehmers?
Sebastian Koch: Die Aktiv-Passiv-Methode ist die für die Bank günstigste und damit für den Kunden ungünstigste Rechenmethode, da die Bank zur Ermittlung ihres Schadens fiktiv den vorzeitig erlangten Betrag zu (aktuell negativen) Wiederanlagerenditen am Kapitalmarkt anlegt. So ist die Vorfälligkeit meist höher als die bis zum Ende der Zinsbindung seitens des Verbrauchers geschuldeten Zinsen. Dieses absurd anmutende Ergebnis wird zurecht zunehmend in Zweifel gezogen und der Ansatz negativer Wiederanlagerenditen für unzulässig erachtet. Dies reduziert die Vorfälligkeit häufig bereits um bis zu 25 %, was sich in vielen Fällen bereits außergerichtlich mit entsprechender Beratung durchsetzen lässt. Teilweise wird sogar angenommen, die Bank sei zur Berechnung nach der Aktiv-Aktiv-Methode verpflichtet, müsse sich also die Zinsen anrechnen lassen, die sie durch Wiederausreichung der Zahlungen in der Immobilienfinanzierung erzielt. Das halte ich allerdings auch für zu weitgehend.
Es heißt oft, dass man die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen kann. Wie geht man vor, um die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden oder zu reduzieren?
Sebastian Koch: Zum Teil kann ich mich da auf meine Antwort zu Frage 3 beziehen. Steht eine Vorfälligkeitsentschädigung an oder ist sie bereits gezahlt, sollte man einen Anwalt die vertraglichen Regelungen und auch die Berechnung der Vorfälligkeit prüfen lassen. Neben vertraglichen Fehlern, die zum Verlust der Vorfälligkeit in Gänze führen, „verrechnen“ sich Banken auch gerne zu Lasten der Kunden. So werden Sondertilgungsrechte, Tilgungssatzanpassungsrechte oder vorzeitige Kündigungsrechte der Kunden bei sog. Forwardprolongationen gerne mal nicht oder falsch berücksichtigt. Das kann ein Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht schnell erkennen und damit die Chancen für eine Rückforderung der gezahlten Vorfälligkeit beurteilen. Erste Urteile zu verschiedenen Banken zu fehlerhaften Formulierungen etwa bei Commerzbank, Genossenschaftsbanken und Sparkassen liegen bereits vor. Meist wird die Vorfälligkeit dann aber im Verkaufsprozess der Immobilie zunächst unter Vorbehalt gezahlt werden müssen, um den Verkauf nicht zu stören. Die Rückforderung erfolgt dann danach. Entscheidend ist, den Anspruch nicht verjähren zu lassen. Eine 2019 gezahlte Vorfälligkeit muss spätestens Ende 2022 verjährungshemmend durch Klage oder etwa Mahnbescheid geltend gemacht werden. Nach umstrittener Ansicht gilt das Gesagte im Übrigen auch für gezahlte Nichtabnahmeentschädigungen entsprechend.
