Rund 70% der 18- bis 40-jährigen träumen laut aktuellen Umfragen von einem Eigenheim. Die tatsächliche Eigentumsquote liegt hingegen bei 46,5%. Warum gibt es eine so große Diskrepanz zwischen Wunsch und Wirklichkeit?
Viele Menschen wünschen sich ein Eigenheim als Sicherheit oder auch um ihre Rente abzusichern. Leider sind Traum und Realität oftmals nicht identisch. Das Zauberwort heißt Geld – und oft scheitern Interessenten an ihrer monetären Situation, denn sie können sich das, was sie sich wünschen, einfach nicht leisten. Um zu entscheiden, wo die jeweilige Person steht, können drei einfache Fragen weiterhelfen: „Was will ich?“, „Was brauche ich?“ und „Was kann ich?“. Wer sich bislang beispielsweise eine Vier-Zimmer-Wohnung gewünscht hat, merkt nun, dass er sich diese gar nicht leisten kann und entsprechend Abstriche machen muss, indem er im Zweifelsfall auf ein Zimmer verzichtet. Hier spielt auch das begrenzte und oftmals teure Angebot an Eigenheimen eine Rolle. Denn bisher sah der Käufermarkt so aus: Wollte jemand eine Immobilie erwerben, gab es für das Objekt oft noch viele weitere Interessenten, was zur Folge hatte, dass die verfügbaren Immobilien immer teurer wurden. Durch die aktuell ansteigenden Zinsen reguliert sich der Markt zwar wieder, allerdings werden die Kaufpreise meines Erachtens nicht so spürbar nach unten gehen wie häufig angenommen wird. Weitere Herausforderungen für potenzielle Käufer sind aktuell der Mangel an Baumaterialien sowie die große Anzahl an Menschen, die ebenfalls Wohnraum suchen.
Welche Voraussetzungen verlangen Banken, um einen Immobilienkredit zu gewähren?
Banken verlangen für einen Immobilienkredit eine Sicherheit, die sie zur Begleichung der Schuld dann nutzt, wenn der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr zahlen kann. Das kann zum Beispiel die Wunschimmobilie selbst sein: So darf die Bank das Immobilienobjekt über eine Zwangsversteigerung verkaufen, um noch ausstehende Kreditsummen zu erhalten. Dieses Recht steht der Bank so lange zu, bis der Kreditnehmer das Darlehen vollständig zurückgezahlt hat. Demzufolge muss auch die Bonität der Kreditnehmer sichergestellt sein, denn klar ist: Wer nur über 1.000 Euro im Monat frei verfügen kann, braucht dieses Einkommen zwangsläufig zum Leben – für Wohnen im Eigentum bleibt sonst nicht viel übrig. Ob ein potenzieller Kreditnehmer über ausreichende Bonität verfügt, ergibt sich aus Kreditgebersicht durch eine Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben des Interessenten. Die Kriterien dazu legen die Kreditgeber für sich fest, sind aber häufig nah an den realistischen Lebenshaltungskosten des potenziellen Kreditnehmers. Interessenten sind zudem gut beraten, die Nachhaltigkeit des Wertes ihrer Wunschimmobilie zu prüfen. Dieser muss nämlich nicht zwingend mit dem Kaufpreis übereinstimmen. Unterstützen kann hier ein Finanz-Vermittler wie Hoesch & Partner, der einen sogenannten Plausibilitätscheck durchführt. Dabei prüft ein Experte anhand verschiedener Kriterien, inwieweit der Kaufpreis richtig eingeschätzt ist. Ist jemand bereit 100.000 Euro für eine Immobilie zu bezahlen, heißt das nämlich noch lange nicht, dass es sich hierbei um den realistischen oder eben nachhaltigen Wert des Objektes handelt. So kann beispielsweise abhängig von der Lage des Objektes der realistische Kaufpreis eben auch nur bei 80.000 Euro liegen. Da auch der Kreditgeber vor der Kreditvergabe intern prüft, inwieweit der Kaufpreis realistisch ist, sollten Interessenten hier in jedem Fall den nachhaltigen Wert im Vorfeld prüfen lassen. Übrigens: Einkünfte wie das Kranken- oder Arbeitslosengeld werden nicht als nachhaltig anerkannt. Allgemein gilt: Die Berechnungsgrundlage ist immer der IST-Zustand zu dem Zeitpunkt, zu dem der Kreditantrag gestellt wird.
Welche Kriterien spielen für die Zinshöhe eine Rolle?
Hier spielen zwei Kriterien eine Rolle: zum einen das Risiko der Bank, denn je höher der gewünschte Kredit im Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie ist, desto höher wird der Sollzins für ihn sein. Der Hintergrund hierfür ist, dass die Bank den größten Teil des Risikos trägt. Das zweite Kriterium ist die Länge der Sicherheit, denn zehn Jahre Zinsbindung kosten natürlich weniger, als wenn der potenzielle Kreditnehmer einen Kreditvertrag über 20 oder 30 Jahre laufen lassen möchte. Es gilt also: Je kürzer die Zinsbindung, desto geringer ist der Sollzins.
Ein negativer Schufa-Eintrag gilt als Ausschlusskriterium für eine Immobilienfinanzierung. Zu Recht?
Das kann man so pauschal gar nicht sagen, weil Interessenten auch mit negativem Schufa-Eintrag einen Kredit erhalten können. Hier kommt es natürlich auf die individuellen Hintergründe und auch auf die Größenordnung des Eintrags an, den sich der Kreditgeber im Falle eines Kreditantrages genau anschaut. Grundsätzlich ist ein negativer Schufa-Eintrag also nicht unbedingt ein Ausschlusskriterium für eine Immobilienfinanzierung.
Gibt es Möglichkeiten, eine Baufinanzierung trotz negativem Schufa-Eintrags zu erhalten? Wenn ja, welche?
Ja, die gibt es – ein Beispiel können sogenannte Bagatelleinträge sein. Ein Kreditgeber schaut sich immer die Gegebenheiten an: streitet sich der potenzielle Kreditnehmer beispielsweise mit seinem Handyanbieter, wird das nicht mehr zwangsläufig zu einer Absage seiner Baufinanzierung führen. Steht in der Schufa allerdings etwas Schwerwiegenderes wie ein Haftbefehl, ist das eben keine Bagatelle mehr und keine Bank wird den potenziellen Kreditnehmer noch finanzieren. Es kommt also immer auf die jeweilige Eintragung an. Hier spielen, wie bereits erwähnt, die Art und die Größenordnung eine Rolle: Liegt der Eintrag in einem kleinen Bereich und die potenziellen Kreditnehmer können diesen Eintrag erklären und belegen, dann haben die Personen wenig zu befürchten. Personen mit einem negativen Schufa-Eintrag sollten jedoch immer damit rechnen, dass sie nicht unbedingt beim Bestpreisanbieter für ihren Kredit landen – die Chance auf einen Kredit haben sie aber trotzdem noch.
Welche Voraussetzungen sollte man für eine Baufinanzierung trotz negativer Schufa mitbringen?
Potenzielle Kreditnehmer sollten in erster Linie über hohes Eigenkapitel verfügen, womit sie aus Sicht des Kreditgebers die Kredithöhe zum Kaufpreis der Immobilie tilgen können. Nehmen wir beispielsweise einen Interessenten, der den Wert seiner Immobilie von 100.000 Euro mit 60.000 Euro finanziert: hier kann die Bank davon ausgehen, dass sie im Falle eines Zahlungsausfalls, das Geld bei einer Versteigerung wieder hereinbekommt. Zusätzlich muss der Kreditnehmer die bereits erwähnte Einnahmen-Ausgaben-Rechnung des Kreditgebers erfüllen. Daher ist ein dem Kaufpreis angemessenes Eigenkapitel die Grundvoraussetzung, welche Interessenten bei einer negativen Schufa mitbringen sollten, wenn sie eine Baufinanzierung haben wollen; selbstverständlich neben einer solventen Bonität.
Herr Jung, vielen Dank für das Interview.
