Bei einem Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf mit Makler fällt in der Regel eine Provision an. Es handelt sich hierbei um den Lohn der Makler bei erfolgreicher Vermittlung. Ab wann gilt eine Immobilie als erfolgreich vermittelt?
Maik Schneider: Wichtig zu wissen ist, dass es sich bei einem Maklervertrag nicht um einen Werkvertrag im klassischen Sinne handelt. Als Grundlage für die Kriterien einer erfolgreichen Vermittlung sehe ich daher den § 652 BGB. Aus diesem geht u. a. hervor, dass „der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers“ zustande komme muss, damit der Makler einen Lohnanspruch erwirkt. Demnach gilt für uns eine Immobilie ab dem Moment als erfolgreich vermittelt, wenn der Hauptvertrag unterzeichnet wurde, nachdem wir Verkäufer und Käufer zusammengebracht haben.
Wer zahlt die Maklerprovision und wie hoch ist diese in der Regel?
Maik Schneider: Hierzu muss grundsätzlich grob zwischen zweierlei Geschäften unterschieden werden. Beim Verkauf von gewerblich genutzten Immobilien, kommerziell genutzten Mehrfamilienhäusern und/oder Transaktionen, bei denen der Käufer im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit handelt, ist bei der Maklervertragsgestaltung zwischen Verkäufer und Makler frei verhandelbar, ob der Verkäufer die Provision komplett oder anteilig zahlt oder ob eine reine Käuferprovision aufgerufen werden soll. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, welche der privaten Nutzung dienen und bei denen der Käufer als Verbraucher handelt, besteht die Option einer reinen Käuferprovision nicht. Bei einem solchen Verkaufsfall muss der Verkäufer nach aktueller Rechtsprechung mindestens die Hälfte der vereinbarten Maklerprovision bezahlen. Die Höhe der Maklerprovision variiert je nach Region im Bundesgebiet stark und ist zudem auch von der Höhe des Kaufpreises der Immobilie abhängig. In der Regel schließen wir mit unseren Kundinnen und Kunden Maklerverträge mit einer beidseitigen Provision in Höhe von jeweils drei Prozent zuzüglich der gesetzlichen 19 % Mehrwertsteuer.
Zum Verständnis und Vergleich: Wie hoch ist die Maklerprovision in Deutschland im Gegensatz zu den Provisionen in anderen Ländern?
Maik Schneider: Zuletzt wurde im Jahre 2018 durch die wissenschaftlichen Dienste des deutschen Bundestags eine Studie erstellt, welche die Maklerprovisionen unserer direkten Nachbarn näher in Augenschein genommen hat. Ergebnis der Studie: Die Courtagesätze unserer Kollegen im Ausland bewegen sich zwischen zwei und sechs Prozent. Die Höhe der Provision in Deutschland lässt sich pauschal kaum bestimmen, da diese bei uns frei verhandelbar ist und sich je nach Region und Kaufpreis stark unterscheidet. In der Regel rufen Makler hierzulande eine Provision in Höhe von insgesamt drei bis sechs Prozent auf.
Ein im Dezember letzten Jahres erlassenes Gesetz 2020 soll die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser neu regeln. Können Sie uns erklären, was sich geändert hat?
Maik Schneider: Geändert hat sich, dass hauptsächlich in den oben genannten Verkaufsfällen die Abwälzung der Maklerprovision allein auf den Käufer nun unmöglich ist. Oftmals wird im Vergleich zu der Maklerprovisionsregelung bei privaten Vermietungsaufträgen von einem „Bestellerprinzip“ gesprochen, was jedoch nicht den Tatsachen entspricht. Anders als bei diesem klassischen Bestellerprinzip kann im oben genannten Fall nach wie vor die Teilung der Provision vereinbart werden. Der Käufer darf jedoch höchstens ein Honorar in der Höhe zahlen, welches auch der Verkäufer schuldet. Nicht geändert hat sich, dass eine reine Verkäuferprovision aufgerufen werden kann.
Bei der Vermittlung von Mietimmobilien gilt seit 2015 das Bestellerprinzip. Was genau ist das eigentlich?
Maik Schneider: Einfach gesprochen: Das Bestellerprinzip regelt, dass derjenige, der den Makler beauftragt, diesen auch bezahlt. Vor dem Jahre 2015 war es nicht unüblich, dass private Vermieter einen Makler für die Vermietung Ihrer Immobilie beauftragt haben und der Mieter gänzlich mit der Maklercourtage belastet wurde, welche sich in der Regel auf zwei bis drei Monatskaltmieten belief. Noch vor Mietbeginn musste ein Mieter unter Umständen also seine erste Monatsmiete, die zu leistende Kaution sowie die Maklercourtage aufbringen, dessen Dienstleistungen er selbst nicht in Auftrag gegeben hat. Um dieser Benachteiligung ein Ende zu setzen, hat die Rechtsprechung entschieden, dass der Besteller des Maklers auch dessen Kosten trägt. Meist sind dies die Vermieter, welche einen Makler für die Vermietung von Wohnraum beauftragen. Jedoch ist auch ein provisionspflichtiger Suchauftrag eines Mietinteressenten möglich, welcher den Makler beauftragt, ihm ein geeignetes Mietobjekt zu vermitteln.
Trotzdem steht das Gesetz in Kritik bzw. viele Experten betonen es müsse noch mehr passieren, damit Käufer beim Immobilienkauf entlastet werden. Die Teilung der Maklercourtage war dabei ein Anfang. Wird man in Zukunft mit weiteren Entlastungen für Immobilienkäufer rechnen können?
Maik Schneider: Grundsätzlich sind weitere Reformen nicht auszuschließen. Ob diese jedoch notwendig sind, ist meiner Auffassung nach nicht leicht zu beantworten. Schließlich gilt das Investment in Immobilien seit langer Zeit als weitgehend krisen- und inflationssicher. Der Anleger erhält einen realen Gegenwert, welcher in der Regel – betrachten man die letzten Jahre – deutlich an Wert gewinnt.
