Bei einem Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf mit Makler fällt in der Regel eine Provision an. Es handelt sich hierbei um den Lohn der Makler bei erfolgreicher Vermittlung. Ab wann gilt eine Immobilie als erfolgreich vermittelt?
Kim Niklas Pommerenck: Der §652 BGB regelt die Umstände, unter denen ein Makler Anspruch auf die Entrichtung seiner Entlohnung hat – also kurz gesagt: was muss der Makler getan haben, damit er seine Provision verdient hat? Antwort: er muss dafür gesorgt haben, dass ein Kaufvertrag zustande gekommen ist. Eine Immobilie gilt als erfolgreich vermittelt, wenn der Vertrag von beiden Seiten unterschrieben worden ist. Dabei kann es sich um einen notariell beglaubigten Kaufvertrag oder einen Mietvertrag handeln. Sowie die Unterschriften unter den Vertrag gesetzt worden sind, wird die Provision fällig. Dabei müssen einige Bedingungen erfüllt sein – zum Beispiel darf die Immobilie nicht extrem unter Wert angeboten worden sein, der Makler muss entscheidend dazu beigetragen haben, dass der Kaufvertrag zustande gekommen ist und er muss eine gültige Gewerbezulassung besitzen.
Wer zahlt die Maklerprovision und wie hoch ist diese in der Regel?
Kim Niklas Pommerenck: Die Maklerprovision wird in der Regel von Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen getragen (beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung). Im Jahr 2020 wurde ein Gesetz verabschiedet, das die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen regelt. Es schreibt verbindlich vor, dass der Käufer höchstens 50% der Maklerkosten bezahlen muss, wenn der Makler vom Verkäufer beauftragt worden ist. Das gilt nicht für gewerbliche Immobilienkäufe – hier besteht grundsätzlich Vertragsfreiheit. Es gibt allerdings auch Umstände, unter denen die Maklercourtage nicht zu gleichen Teilen getragen wird: liegt die Immobilie in einer Gegend, in der keine hohe Nachfrage besteht, kann der Verkäufer bereit sein, die Courtage komplett zu bezahlen. Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht geregelt, jedoch gelten bundesweit marktübliche Sätze. Bei privaten Immobiliengeschäften beträgt die Provision üblicherweise 3 bis 7 % des Kaufpreises, das variiert von Bundesland zu Bundesland. In Hamburg zum Beispiel zahlen Käufer und Verkäufer im Schnitt jeweils 3,13 % bei Vertragsabschluss an den Makler. In Hessen beträgt die Maklerprovision 5,95% des Verkaufspreises, in Bayern 7,14%.
Zum Verständnis und Vergleich: Wie hoch ist die Maklerprovision in Deutschland im Gegensatz zu den Provisionen in anderen Ländern?
Kim Niklas Pommerenck: Man muss schon sagen, dass die Maklerprovision in Deutschland im europäischen Vergleich im oberen Drittel liegt. In der Schweiz liegt sie zwischen 1,5 und 4 % des Verkaufspreises – meistens bei 3%. Je höher der Verkaufspreis, desto geringer die Courtage. In Großbritannien liegt sie zwischen 2 und 6%. In den Niederlanden gilt das Bestellerprinzip – in der Regel zahlt der Verkäufer die gesamte Courtage. Hier dürfen sich Käufer und Verkäufer die Kosten nicht teilen. Sie liegen aber auch nur bei 1,5%. In Dänemark zahlt der Verkäufer zwischen 2 und 3 %. In Frankreich liegt das Maklerhonorar zwischen 5 und 12 % und wird zwischen den Parteien frei verhandelt. Hier übernehmen die Makler aber oftmals auch die Funktion des Notars. In Österreich ist die Gesamthöhe der Provision auf 3% gedeckelt.
Ein im Dezember letzten Jahres erlassenes Gesetz 2020 soll die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser neu regeln. Können Sie uns erklären, was sich geändert hat?
Kim Niklas Pommerenck: Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ legt fest, dass die Partei, die den Makler beauftragt (also in der Regel der Verkäufer) mindestens 50% der Maklerkosten zu tragen hat. Damit soll der Käufer entlastet werden. Der Käufer muss seine Hälfte erst überweisen, wenn der Verkäufer seinen Anteil überwiesen hat. Damit soll verhindert werden, dass der Verkäufer verschleiert, dass er die Zahlung umgeht. Die Bundesregierung hat mit diesem Gesetz eine bundeseinheitliche Regelung geschaffen.
Seit dem 23.12.2020 ist außerdem festgelegt, dass es eines schriftlichen Vertrages bedarf, um die Auszahlung der Maklerprovision sicherzustellen. Nach §563 BGB galt bis dahin, dass eine Maklerprovision als „stillschweigend vereinbart“ angenommen werden konnte, wenn der Makler seine Aufgabe erfüllt hat. Er konnte dann auch die marktübliche Provision in Rechnung stellen. Für die Vermittlung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern gilt also seit einem Jahr die schriftliche Vertragspflicht. Bei gewerblichen Immobilien darf weiterhin per Handschlag ein Dienstleistungsvertrag abgeschlossen werden. Alle Verkäufe von gewerblichen Immobilien, Baugrundstücken, Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Objekten fallen nicht unter diese Regelung. Die Kosten für die Maklerprovision können weiterhin unter den Parteien frei aufgeteilt werden.
Bei der Vermittlung von Mietimmobilien gilt seit 2015 das Bestellerprinzip. Was genau ist das eigentlich?
Kim Niklas Pommerenck: Wer den Makler bestellt, der bezahlt ihn auch. Diese Regelung gilt seit 2015 für Mietimmobilien, also vermietete Wohnungen oder Einfamilienhäuser. Der Gesetzgeber will damit die Mieter entlasten, die – besonders in Gegenden, in denen eine besonders große Nachfrage nach Wohnraum herrscht – oft unter Druck stehen. Wenn ein Wohnungsbesitzer also seine Eigentumswohnung vermieten will und dafür die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen will, muss er alleine die Maklerkosten bezahlen. Das gilt auch dann, wenn er die Wohnung vor langer Zeit mal im Gespräch erwähnt hat und der Makler jetzt per Zufall den geeigneten Mieter findet: wenn der Mietvertrag mithilfe der Vermittlung des Maklers zustande kommt, muss der Wohnungsbesitzer die Courtage bezahlen.
Wenn der Makler dagegen als sogenannter „Suchmakler“ im Auftrag des Mieters tätig geworden ist, muss der Mieter zahlen. Dabei ist es wichtig, dass der Makler erst tätig wird, wenn er den Auftrag erhalten hat – Wohnungen, die bereits in seinem Portfolio sind, dürfen nicht als Suchauftrag deklariert werden. Es ist vorgekommen, dass Vermieter davon ausgehen, dass möblierte Wohnungen nicht unter das Bestellerprinzip fallen – das ist falsch.
Befürchtungen, dass das Bestellerprinzip dazu führen könnte, dass viele Wohnungs- und Hausbesitzer in Zukunft darauf verzichten würden, einen Makler zu beauftragen, haben sich als unbegründet erwiesen.
Trotzdem steht das Gesetz in Kritik bzw. viele Experten betonen es müsse noch mehr passieren, damit Käufer beim Immobilienkauf entlastet werden. Die Teilung der Maklercourtage war dabei ein Anfang. Wird man in Zukunft mit weiteren Entlastungen für Immobilienkäufer rechnen können?
Kim Niklas Pommerenck: Es ist durchaus denkbar, dass die neue Bundesregierung weitere Entlastungen des Käufers beschließt. So wollte die SPD-Fraktion 2015 eigentlich, dass die Maklerprovision komplett zulasten des Verkäufers geht. Das Veto der CDU führte schließlich zu dem 50:50 Modell. Außerdem steht eine partielle Absenkung der Grunderwerbssteuer zum Beispiel für junge Familien ins Haus. Bis 2005 lag die Grunderwerbssteuer flächendeckend bei 3,5% – sie hat sich bis heute in den meisten Bundesländern fast verdoppelt. Das heißt, wer ein Eigenheim im Wert von 250 000 Euro kauft, muss 16.250 Euro Grunderwerbssteuer bezahlen. Die Einführung eines Freibetrages für Selbstnutzer könnte gezielt Entlastung schaffen.
