Bei einem Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf mit Makler fällt in der Regel eine Provision an. Es handelt sich hierbei um den Lohn der Makler bei erfolgreicher Vermittlung. Ab wann gilt eine Immobilie nach §642 BGB als erfolgreich vermittelt?
Frank Müller: Wesentlich ist hier § 652 BGB. Für das Entstehen eines Provisionsanspruches müssen letztlich vier Merkmale vorliegen. Fehlt es an einem oder mehreren Merkmalen, besteht kein Provisionsanspruch. Vorliegen müssen
1. ein Vertrag mit dem Zahlungspflichtigen (Maklervertrag) – neuerdings in Textform
2. der Makler muss eine Nachweis- und/oder Vermittlungsleistung erbringen, die
3. ursächlich ist
4. für das Zustandekommen eines Hauptvertrages (Kauf- oder Mietvertrag zwischen den Parteien).
Nach § 652 (1), Satz 2 darf auch kein Honorar verlangt werden, wenn der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen wird bzw. darf erst fakturiert werden, wenn diese Bedingung eintritt. Das ist häufiger der Fall als man meint. Beispielsweise wird beim Grundstückskauf häufig der Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der Erteilung einer Baugenehmigung geschlossen. Ebenfalls nicht selten bedürfen Kaufverträge noch weiterer Zustimmungen zum Beispiel durch das Betreuungsgericht, das Nachlassgericht oder die Gläubigerversammlung bei Kaufverträgen, die mit Insolvenzverwaltern geschlossen werden. Zudem muss bei Verbrauchern eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erfolgt sein, um den Provisionsanspruch nicht zu gefährden.
Wer zahlt die Maklerprovision und wie hoch ist diese in der Regel?
Frank Müller: Vor der Neuregelung war das in Deutschland heterogen. Man kann sagen, dass in sehr angespannten Ballungsräumen meist nur die Käufer eine Maklerprovision gezahlt haben, weil sich beim Verkäufer wegen des Nachfrageüberhangs kein Honorar durchsetzen ließ. Heute gilt für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser deutschlandweit die paritätische Zahlungslast. Der Käufer darf bei diesen Objektarten niemals mehr bezahlen müssen als der Verkäufer. Das führt in sehr angespannten Märkten zu zurückgehenden Maklerhonoraren, weil sich auch hier beim Verkäufer oft nicht viel durchsetzen lässt. Im Wesentlichen zahlen heute die Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 % des tatsächlich erzielten Kaufpreises. Das dürfte für mehr als 90 % der Vermittlungen zutreffen.
Zum Verständnis und Vergleich: Wie hoch ist die Maklerprovision in Deutschland im Gegensatz zu den Provisionen in anderen Ländern?
Frank Müller: Das ist sehr unterschiedlich. In den meisten Ländern sind die Markteintrittsbarrieren für Makler viel höher als in Deutschland. Überwiegend wird ein Hochschulstudium oder vergleichbare Abschlüsse gefordert. In vielen Ländern geht ohne Makler nahezu keine Transaktion, während der Anteil hier bei etwa 30 % bis 40 % liegen dürfte. Die Bandbreite reicht von etwa 2 % bis 7 %. Deutschland und Spanien dürften mit 7 % an der Spitze liegen, England und die Niederlande mit etwa 2 % am unteren Ende der Spanne Jedoch mit einem größeren Marktanteil der Makler).
Ein im Dezember letzten Jahres erlassenes Gesetz 2020 soll die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser neu regeln. Können Sie uns erklären, was sich geändert hat?
Frank Müller: Geändert hat sich im Wesentlichen:
– dass ein Textformerfordernis für Maklerverträge gilt. Vorher war der Vertragsschluss auch durch konkludentes Handeln möglich. Wenn Sie ein Exposé angefordert haben, mit dem Makler besichtigt haben etc. konnte zuvor davon ausgegangen werden, dass bereits dadurch ein Maklervertrag zustande kommt. Das ist nun nicht mehr so.
– dass ein Käufer bei Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern kein höheres Maklerhonorar bezahlen darf als der Verkäufer.
Bei der Vermittlung von Mietimmobilien gilt seit 2015 das Bestellerprinzip. Was genau ist das eigentlich?
Frank Müller: Vermieter haben vor Einführung des Bestellerprinzips einen Makler beauftragt, den dann letztlich der Mieter bezahlen musste. Das war schon eine erstaunliche Regelung und dürfte in unserem Rechtssystem ziemlich einzigartig gewesen sein. Der Vermieter hat also eine Dienstleistung beauftragt, zulasten eines Dritten. Zurecht hat der Gesetzgeber dies neu geregelt. Wer die Musik bestellt, darf sie nun auch bezahlen. Das ist regelmäßig der Vermieter, wenn er nun nicht die Vermietungsleistung selbst erbringt, um Kosten zu sparen. Die Regelung dürfte Vermietungsmaklern signifikante Umsatzeinbrüche beschert haben. Die Regelung gilt jedoch nur bei der Vermietung von Wohnräumen (nicht bei Ferienwohnungen). Bei Gewerberäumen ist alles beim Alten. Hierbei geht es jedoch nicht um die Befriedigung von Grundbedürfnissen.
Trotzdem steht das Gesetz in Kritik bzw. viele Experten betonen es müsse noch mehr passieren, damit Käufer beim Immobilienkauf entlastet werden. Die Teilung der Maklercourtage war dabei ein Anfang. Wird man in Zukunft mit weiteren Entlastungen für Immobilienkäufer rechnen können?
Frank Müller: Die „Experten“ sitzen mehrheitlich in Berlin und haben die „Berliner Brille“ auf, was nicht hilfreich ist. Die Immobilienmärkte sind Regionalmärkte, die völlig unterschiedlich funktionieren. Insoweit ist es nicht sinnvoll ein in Berlin oder München bestehendes Problem bundesweit lösen zu wollen. Die Länder langen bei der Grunderwerbsteuer mächtig hin, die Notargebühren sind nach der letzten Änderung des Notarkostengesetzes zum 01.01.2021 nennenswert gestiegen. Ich rechne nicht damit, dass der Gesetzgeber nennenswert an die Maklerhonorare geht. Er könnte sie höchstens auf etwa 2 % oder 3 % deckeln. Ich rechne jedoch damit, dass der Gesetzgeber neue Anforderungen an die Qualifikation formuliert, um die Qualität zu heben. Damit wäre ich sofort einverstanden, um die schwarzen Schafe aus der Branche zu drängen, die der Mehrheit der qualifizierten und seriösen Makler schwer zu schaffen macht. Letztlich hat sich die Branche weitere Regulierungsbegehren zum Teil selbst zuzuschreiben, weil vor der paritätischen Provisionsteilung, die Käufer in Berlin teils mit 8,33 % (=7 % netto) Provision zur Kasse gebeten wurde. Gier frisst Hirn… Sollte man nach unten an der Provisionsschraube drehen, wird der Effekt nicht sonderlich groß sein. Preistreiber sind für Mieter und Eigentümer die Energiekosten, Kosten für Baustoffe, Handwerkerlöhne, erhöhte gesetzliche Anforderungen an die Bauqualität, an die energetische Gebäudequalität und die ständig steigenden Grundabgaben und Grundsteuern etc.
