Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen möchten, wickeln den Verkauf meist über einen oder mehrere Immobilienmakler ab. Auf welche drei verschiedene Makleraufträge können Eigentümer dabei zurückgreifen und wie unterscheiden sich diese untereinander?
Eigentümer, die ihre Immobilie über einen Makler verkaufen möchten, können grundsätzlich auf drei verschiedene Makleraufträge zurückgreifen: Einfacher Maklerauftrag, Makleralleinauftrag und Qualifizierter Makleralleinauftrag. Die Art der Vertragsart bestimmt die Pflichten des Maklers. Außerdem wird festgehalten, wer dazu berechtigt ist, die Immobilie zu vermarkten.
1. Einfacher Maklerauftrag: Verkäufer kann mehrere Makler beauftragen und hat das Recht die Immobilie selbst zu vermarkten. Beim einfachen Maklerauftrag werden die wenigsten Pflichten festgehalten. Der Verkäufer beauftragt den Makler schriftlich mit dem Verkauf seiner Immobilie. Der Vertrag verpflichtet den Eigentümer zu nichts und gibt ihm die Freiheit, mehrere Makler mit der Vermarktung zu beauftragen. Ferner steht es ihm zu, seine Immobilie selbst zu vermarkten. Gelingt der Verkauf auch ohne Makler, steht diesem auch keine Provision zu. Der einfache Maklerauftrag kann jederzeit ohne von Angaben von Gründen gekündigt werden. Daher ist eine Befristung des Vertrags nicht notwendig.
Diese Vertragsfreiheit birgt aber auch einige Nachteile: Da bei dieser Vertragsart mehrere Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt werden können, ist das Engagement der Makler in der Regel nicht sehr hoch. Ferner ist der Makler nicht dazu verpflichtet, die Immobilie zu vermarkten – er hat nur die Erlaubnis. Da der Aufwand bei einem professionellen Immobilienverkauf für einen Makler sehr hoch ist, lassen sich viele Makler nicht auf diese Art der Vertragsform beim Immobilienverkauf ein.
2. Makleralleinauftrag: Nur ein Makler und der Verkäufer dürfen die Immobilie vermarkten.
Der Makleralleinauftrag bindet den Verkäufer etwas enger an den Makler: bei dieser Vertragsform wird nur ein Makler mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt. Die Beauftragung hat in Schriftform zu erfolgen. Im Gegensatz zum einfachen Maklerauftrag verpflichtet sich der Makler beim Makleralleinauftrag tatsächlich tätig zu werden. Trotz der Beauftragung des Maklers hat der Auftraggeber weiterhin das Recht, selbst einen Käufer zu finden und die Immobilie auch ohne Makler zu verkaufen. Beauftragt der Verkäufer aber einen weiteren Makler, verletzt er das Vertragsrecht und muss unter Umständen die doppelte Provision bezahlen – einmal an den vermittelnden Makler und einmal an den Makler, mit dem er den Makleralleinauftrag abgeschlossen hat. Es empfiehlt sich die Vertragslaufzeit zeitlich zu begrenzen. Die übliche Frist beträgt hierbei drei bis sechs Monate.
3. Qualifizierter Makleralleinauftrag: Exklusives Vermarktungsrecht für den Makler. Beim qualifizierten Makleralleinauftrag beauftragt der Eigentümer einen Makler mit der exklusiven Vermarktung seiner Immobilie. Das heißt, dass nur der Makler das Recht hat, die Immobilie zu verkaufen. Findet der Eigentümer selbst einen potenziellen Käufer, muss er diesen an den Makler verweisen. Missachtet der Eigentümer diese Vorgabe, hat der Makler Anspruch auf Schadensersatz. Diese Vertragsform wird von den meisten Maklern bevorzugt. Da ein professioneller Immobilienverkauf mit hohem Aufwand und Kosten verbunden ist, wollen Immobilienmakler in der Regel die Sicherheit, die Immobilie exklusiv verkaufen zu dürfen. Der Vorteil für den Auftraggeber bei dieser Vertragsform ist, dass der Makler keine Kosten und Mühen scheut, um die Immobilie erfolgreich zu verkaufen, da der zugesicherte Provisionserlös im Erfolgsfall die entstandenen Bemühungen entlohnt..
Absichern kann sich der Eigentümer, indem im Vertrag wichtige Vermarktungsmaßnahmen vereinbart werden, die der Makler leisten muss. Hält sich der Makler nicht an diese Maßnahmen, kann der Vertrag außerordentlich gekündigt werden. Ferner sollte – genau wie bei dem Makleralleinauftrag – eine begrenzte Laufzeit vereinbart werden.
Können Sie uns die Vor- und Nachteile eines Makleralleinauftrages nennen?
Ein Makleralleinauftrag bringt viele Vorteile mit sich, birgt aber auch einige Nachteile. Auch wenn es auf den ersten Blick für den Auftraggeber nachteilig zu sein scheint, nur einen Makler mit dem Verkauf seiner Immobilie zu beauftragen, steigen die Chancen auf einen erfolgreichen Immobilienverkauf mit dieser Vertragsform signifikant.
Folgende Vorteile ergeben sich:
• Verstärkte Motivation des Maklers: Wird der Makler exklusiv mit dem Verkauf beauftragt, fürchtet er auch keine Konkurrenz und scheut in der Regel keine Kosten und Mühen, um die Immobilie zügig und erfolgreich im Sinne des Verkäufers zu vermarkten.
• Professionelles Exposé: Wird der Immobilienverkauf an mehrere Makler vergeben, kann es sein, dass die erstellten Exposés nicht so sorgfältig angefertigt werden, wie bei einem Makler, der exklusiv beauftragt wurde. Studien haben ergeben, dass professionelle Fotos und ansprechend aufbereitete Fakten zur Immobilie den Verkaufserlös erheblich steigern können.
• Kommunikation mit Kaufinteressenten: Ein exklusiv beauftragter Makler übernimmt die Kommunikation mit den Kaufinteressenten und steht diesen als persönlicher Ansprechpartner zur Seite. Der Makler hat einen umfassenden Überblick und kann abschätzen, ob die Immobilie für potenzielle Käufer interessant ist und kann bei Bedarf in enger Abstimmung mit dem Eigentümer Vermarktungsstrategien anpassen.
• Vermarktungskosten: Wird nur ein Makler beauftragt, hat der Auftraggeber sofort alle Kosten, die bei der Vermarktung anfallen, im Überblick. Werden mehrere Makler mit unterschiedlichen Provisionshöhen beauftragt, kann schlecht abgeschätzt werden, wie hoch die Kosten tatsächlich ausfallen.
• Tätigkeitspflicht des Maklers: Der Makler verpflichtet sich im Alleinauftrag dazu, die Immobilie mit vollem Einsatz zu vermarkten. Dies wirkt sich in der Regel positiv auf den Verkaufserfolg aus.
• Vermarktungsexpertise: Werden mehrere Makler mit dem Verkauf beauftragt, besteht die Gefahr, dass die Makler nicht ihre vollständige Expertise einsetzen, da die Möglichkeit besteht, dass die Immobilie anderweitig verkauft wird. Nur ein exklusiv beauftragter Makler betreibt in der Regel hohen Aufwand, um die Immobilie gewinnbringend zu verkaufen.
• Immobilie bei jedem Immobilienportal nur einmal inseriert: Werden mehrere Makler mit dem Verkauf beauftragt, wird die Immobilie mehrfach auf den Immobilienportalen inseriert. Das wirkt unseriös und schreckt zum Teil potenzielle Kaufinteressenten ab.
Folgende Nachteile ergeben sich:
• Zeitliche Begrenzung des Vertrags: Makleralleinaufträge sind in der Regel zeitlich befristet. Der Eigentümer ist in dieser Zeit an den Makler gebunden ohne Garantie auf Erfolg. Die Laufzeit eines Makleralleinauftrags beträgt in der Regel drei bis sechs Monate.
• Eventuelle Aufwandsentschädigung: Sollte sich der Eigentümer während der Vertragslaufzeit gegen den Verkauf mit dem Makler entscheiden, steht dem Makler eine Aufwandsentschädigung zu. Dies können Kosten für die Inserierung, Fahrtkosten, Porto usw. sein.
Auch ein Makleralleinauftrag muss eine gewisse Form verfolgen. Wie muss solch ein Vertrag festgehalten werden und wie lange sind befristete Makleralleinaufträge gültig?
Grundsätzlich sollten in einem Makleralleinauftrag alle Rechte und Pflichten der Vertragsparteien aufgeführt werden. Ein Makleralleinauftrag muss immer in Schriftform vereinbart werden. Dies gilt seit dem 23. Dezember 2020 auch für den einfachen Maklerauftrag. Die Gültigkeit eines befristeten Makleralleinauftrags ist abhängig von der im Vertrag festgehaltenen Frist. In der Regel beträgt diese zwischen drei und sechs Monate.
Ein unbefristeter Makleralleinauftrag kann ohne weiteres und jederzeit gekündigt werden. Wie verhält es sich aber bei einem befristeten Vertrag und wann kann der Auftraggeber vom “außerordentlichen Kündigungsrecht” Gebrauch machen?
Ein befristeter Makleralleinauftrag kann nicht ohne weiteres vor Ablauf der Frist gekündigt werden. Dem Auftraggeber steht nur unter Umständen ein außerordentliches Kündigungsrecht zu – und zwar wenn ein triftiger Grund vorliegt. Folgende Sachverhalte wären vorstellbar:
• Der Makler hat seine im Vertrag festgehaltenen Pflichten verletzt, bzw. nicht erfüllt. Diese könnten z.B. das Schalten von Anzeigen sein.
• Der Makler hat keine Gewerbezulassung nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO
• Der Makler übernimmt nicht die Interessentenkommunikation und führt keine Besichtigungen durch
• Der Makler hat mit Vorsatz falsche Angaben gemacht
• Der Makler hat das Vertrauensverhältnis zum Eigentümer verletzt. Dies könnte z.B. dann der Fall sein, wenn der Makler versucht den Preis zu drücken, um günstig an Bekannte zu verkaufen.
Was würden Sie abschließend einer Person raten, die potenziell einen Alleinauftrag veranlassen möchte?
Der Verkauf einer Immobilie sollte sorgfältig geplant sein. Da es um sehr viel Geld beim Immobilienverkauf geht, können Fehler unter Umständen sehr ärgerlich und kostspielig werden. Es ist anzuraten, einen erfahrenen Immobilienmakler zu beauftragen, der einen erfolgreichen Immobilienverkauf sicherstellt. Professionelle Immobilienmakler arbeiten in der Regel mit Makleralleinaufträgen. Damit Sie sich als Eigentümer schützen können, sollten Sie folgende Dinge beachten:
• Immobilienbewertung: Bevor Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen, sollten Sie sich eine professionelle Immobilienbewertung einholen. Diese ist in der Regel kostenlos. Anhand der Professionalität der Bewertung können Sie Rückschlüsse auf den Makler ziehen.
• Professionelles Auftreten: Achten Sie auf das Auftreten des Maklers. Macht er oder sie einen vertrauensvollen und sympathischen Eindruck? Ist der Schriftverkehr mit dem Makler fehlerfrei und professionell? Wie verhält er sich am Telefon?
• Broschüren und Musterunterlagen: Professionelle Maklerfirmen bringen in der Regel Broschüren und Unterlagen mit, welche Aufschluss über das Maklerunternehmen und deren Vermarktungsstrategie geben. Mit einem Musterexposé beispielsweise, können Sie sich einen Eindruck verschaffen, wie der Makler Ihre Immobilie präsentiert.
• Maklervertrag Fristen: Die Fristen in einem Makleralleinauftrag liegen üblicherweise zwischen drei und sechs Monaten. Versucht Sie ein Makler in einen länger befristeten Vertrag zu bewegen, raten wir zur Vorsicht.
• Maklervertrag Provisionshöhe: Achten Sie auf die im Maklervertrag festgehaltene Provisionshöhe. Sollte diese signifikant von der ortsüblichen Provisionshöhe abweichen, raten wir ebenfalls zur Vorsicht.
