Bei einem Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf mit Makler fällt in der Regel eine Provision an. Es handelt sich hierbei um den Lohn der Makler bei erfolgreicher Vermittlung. Ab wann gilt eine Immobilie nach §642 BGB als erfolgreich verkauft? Wer zahlt die Maklerprovision und wie hoch ist diese in der Regel? Zum Verständnis und Vergleich: Wie hoch ist die Maklerprovision in Deutschland im Gegensatz zu den Provisionen in anderen Ländern?
David Kaesler: Eine Immobilie gilt nach §642 BGB als verkauft, sobald der Verkauf notariell beglaubigt wurde. Dies meint den Moment, in dem der Käufer und der Verkäufer in den Kaufvertrag unter Aufsicht des Notars unterzeichnen und somit dem Kauf bzw. Verkauf der Immobilie zustimmen. Die in Deutschland übliche Maklercourtagehöhe beim Erwerb von Wohnimmobilien beträgt 7,14% (inkl. Mwst.), welche sich in der Regel auf 3,57% (inkl. Mwst.) für den Verkäufer und dementsprechend auf 3,57% (inkl. MwSt.) für den Käufer hälftig aufteilt. Deutschland ist im europäischen Vergleich in der Höhe der üblichen Maklercourtage ganz vorne angesiedelt. Auch Spanien und Frankreich agieren mit ähnlich hohen Maklercourtagen. Nicht zuletzt aufgrund der Courtagehöhen wird dem einen oder anderen im Mallorca-Urlaub oder in der Pariser Innenstadt schon einmal ein Immobilienmaklerbüro über den Weg gelaufen sein. Die Niederlande und Großbritannien erheben hingegen sehr geringe Maklercourtagen. Aufgrund unterschiedlicher gesetzlicher Vorgaben und unterschiedlicher Voraussetzungen am Immobilienmarkt sollten pauschale Vergleiche der Maklercourtagehöhen aber stets mit Vorsicht genossen werden. Handelt der Immobilienkäufer gewerblich, gilt das Prinzip der geteilten Courtage nicht und die Maklercourtage kann weiterhin im Rahmen der Vertragsfreiheit beliebig vereinbart werden.
Ein im Dezember letzten Jahres erlassenes Gesetz 2020 soll die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser neu regeln. Können Sie uns erklären, was sich geändert hat?
David Kaesler: Bis zum Dezember 2020 war es dem Immobilienmakler gestattet, die Vermittlung einer Wohnimmobilie für den Verkäufer courtagefrei anzubieten, während ausschließlich von dem Käufer eine Maklercourtage in frei verhandelbarer Höhe erhoben wurde. Um diesem Ungleichgeweicht entgegenzuwirken, trat am 23. Dezember 2020 das Prinzip der geteilten Maklercourtage beim Erwerb von Wohneigentum gemäß §656a-d BGB in Kraft. Seitdem gilt für die Vermittlung von Wohnimmobilien: Wer den Makler ursächlich beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der Maklercourtage. In der heutigen Praxis erfolgt in der Regel die ursächliche Beauftragung zumeist durch den Immobilienverkäufer, welcher seit dem 23. Dezember 2020 die Hälfte der Courtage bezahlt. Die andere Hälfte bezahlt der Käufer. Allerdings gilt wie so häufig im Leben der Grundsatz „Keine Regel ohne Ausnahme(n)“: Das Gesetz gilt für Wohneigentum – Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Handelt es sich bei dem Kaufobjekt hingegen um ein Mehrfamilienhaus oder andere Immobilientypen gilt das Prinzip der geteilten Courtage nicht und die Maklercourtage kann weiterhin im Rahmen der Vertragsfreiheit beliebig vereinbart werden.
Bei der Vermittlung von Mietimmobilien gilt seit 2015 das Besteller Prinzip. Was genau ist das eigentlich? Trotzdem steht das Gesetz in Kritik bzw. viele Experten betonen es müsse noch mehr passieren, damit Käufer beim Immobilienkauf entlastet werden. Die Teilung der Maklercourtage war dabei ein Anfang. Wird man in Zukunft mit weiteren Entlastungen für Immobilienkäufer rechnen können?
David Kaesler: Es muss derjenige den Makler bezahlen, der ihn beauftragt hat. In der Praxis ist das zumeist der Vermieter. Die Provisionshöhe für Vermieter ist gesetzlich nicht festgeschrieben. Üblich sind 2,38 Nettokaltmieten (inkl. MwSt.). Sollte der Mieter den Makler beauftragt haben, so ist diese Provisionshöhe für ihn nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz die Obergrenze (WoVermittG). Zur weiteren Entastung von Immobilienkäufern enthält der Koalitionsvertrag, auf den sich SPD, Grüne und FDP verständigt haben, auch zahlreiche Passagen zu Immobilien-Themen:
a) Um das Verhältnis zwischen Wohnangebot und Kaufnachfrage ausgeglichener zu gestalten, ist es richtig, den Neubau von 400.000 Wohnungen, darunter 25% öffentlich gefördert, zu forcieren.
b) Neben der Finanzierung des Immobilienkaufpreises müssen die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler) häufig noch immer aus dem Eigenkapital heraus bezahlt werden. Die Bereitstellung von eigenkapitalersetzenden Darlehen mit Tilgungszuschüssen und Zinsverbilligungen zum Ausgleich der Erwerbsnebenkosten kann sinnvoll sein.
c) Um die Grunderwerbssteuer zu senken, sollen die Bundesländer mehr Flexibilität bei der Gestaltung erhalten. Als eine Möglichkeit nennt der Koalitionsvertrag die Einführung eines Freibetrages.
