Bei einem Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf mit Makler fällt in der Regel eine Provision an. Es handelt sich hierbei um den Lohn der Makler bei erfolgreicher Vermittlung. Ab wann gilt eine Immobilie nach §642 BGB als erfolgreich vermittelt?
Axel Quester: Die Maklerprovision ist verdient mit Abschluss eines rechtskräftigen durch ihn vermittelten Hauptvertrages, das heißt zum Bespiel der Abschluss eines rechtskräftigen Mietvertrages zwischen Mieter und Vermieter über eine Gewerbeliegenschaft oder der beurkundete Kaufvertrag über ein Einfamilienhaus. Aufschiebende Bedingungen im Vertrag schieben entsprechend auch den Vermittlungserfolg und die Fälligkeit der Provision auf. Dies kann zum Beispiel die Bedingung in einem Kaufvertrag sein, dass der Kaufvertrag erst rechtskräftig wird, wenn für ein Grundstück eine Bauvoranfrage positiv beschieden worden ist.
Wer zahlt die Maklerprovision und wie hoch ist diese in der Regel?
Axel Quester: Die Höhe der Maklerprovision ist sehr unterschiedlich. Hier gibt es regional unterschiedliche Ausprägungen. Im Folgenden ein paar Beispiele:
Bei der Vermittlung von Gewerbemietverträgen beträgt die Makler-provision je nach Laufzeit der Verträge zwischen 2 und
4 Monatsmieten. In einigen Regionen zahlt der Vermieter in anderen Regionen wieder der Mieter. Es gibt auch Modelle der Provisionsteilung.
Bei der Vermittlung von selbst genutzten Immobilien, also zum Beispiel Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen, beträgt die Maklerprovision in der Regel 6 % und wird zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt. Es gibt jedoch auch einige sehr erfolg-reiche Kollegenunternehmen, die mit einer sogenannten einseitigen Vertretung arbeiten, das heißt, sie nehmen die Provision nur von der Verkäuferseite, wie die Bezeichnung einseitige Vertretung „aber“ schon sagt, sind sie dann nicht als moderierender Makler zwischen den beiden Parteien tätig.
Zum Verständnis und Vergleich: Wie hoch ist die Maklerprovision in Deutschland im Gegensatz zu den Provisionen in anderen Ländern?
Axel Quester: Unsere europäischen Nachbarn haben sehr unterschiedliche Provisionsmodelle. Schaut man in die Niederlande, nach Frankreich oder Großbritannien, so kann man als Faustregeln Folgendes sagen:
Die absoluten Provisionssätze sind bei unseren Nachbarn eher niedriger als in Deutschland, in unseren Nachbarländern hat der Makler dafür in der Regel die Möglichkeit, zusätzliche Einzelleistungen mit seinen Auftraggebern abzurechnen. Darüber hinaus ist der Marktanteil der durch Makler vermittelten Immobilien in unseren Nachbarländern teilweise deutlich höher als in Deutschland. Die Makler bedienen also einen größeren Markt.
Ein im Dezember letzten Jahres erlassenes Gesetz 2020 soll die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser neu regeln. Können Sie uns erklären, was sich geändert hat?
Axel Quester: Das Gesetz von Dezember 2020 regelt, dass Käufer und Verkäufer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen Provisionen in gleicher Höhe zahlen. Der Gesetzgeber wollte damit verhindern, dass sich der Makler ausschließlich bei der Partei bedient, die durch die Marktsituation die schwächere Verhandlungsposition hat – in der augenblicklichen Marktsituation ist dies in der Regel der Käufer. Der Gesetzgeber hat darüber hinaus für Maklerverträge die Schriftform vorgeschrieben. Eine einseitige Vertretung zum Beispiel des Verkäufers und eine alleinige Provisionierung vom Verkäufer sind nach wie vor möglich.
Bei der Vermittlung von Mietimmobilien gilt seit 2015 das Bestellerprinzip. Was genau ist das eigentlich?
Axel Quester: Das Bestellerprinzip bei Mietimmobilien ist so ausformuliert, dass die Provisionierung bei der Vermittlung von Mietwohnungen und -häusern allein der Vermieter zahlt. Das Wort „Bestellerprinzip“ ist etwas irreführend. Die Situation, dass ein Mieter den Makler beauftragt, für ihn eine Mietwohnung zu suchen, ist per Gesetz zwar theoretisch möglich, aber kaum praktikabel und findet in der Realität daher so gut wie nicht mehr statt.
Trotzdem steht das Gesetz in Kritik bzw. viele Experten betonen es müsse noch mehr passieren, damit Käufer beim Immobilienkauf entlastet werden. Die Teilung der Maklercourtage war dabei ein Anfang. Wird man in Zukunft mit weiteren Entlastungen für Immobilienkäufer rechnen können?
Axel Quester: Der Gesetzgeber hat sich in den letzten Jahren sehr intensiv mit dem Thema Maklerprovision beschäftigt. Dabei ist es meines Erachtens relativ offensichtlich, dass die Ursache für steigende Kosten beim Hauskauf nicht die Maklerprovision ist. Die jeweiligen Provisionssätze sind über Jahrzehnte unverändert. Dagegen ist in meinem Heimatbundesland Nordrhein-Westfalen die Grunderwerb-steuer zum Beispiel in den letzten 10 Jahren von ursprünglich
3,5 % auf mittlerweile 6,5 % gestiegen. Wenn man also Immobilienkäufer tatsächlich entlasten möchte, wäre es zum Beispiel angebracht bei Erstkäufern die Grunderwerbsteuer zu reduzieren.
