Bei einem Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf mit Makler fällt in der Regel eine Provision an. Es handelt sich hierbei um den Lohn der Makler bei erfolgreicher Vermittlung. Ab wann gilt eine Immobilie nach § 652 BGB als erfolgreich vermittelt?
Axel Lipinski-Mießner: Die erfolgreiche Vermittlung des Maklers kann in zweifacher Hinsicht erfolgen, denn das Gesetz unterscheidet in § 652 I 1 BGB zwei Arten von Tätigkeiten des Maklers; den Nachweismakler und den Vermittlungsmakler. Die vom Makler vertraglich übernommene Leistung kann also entweder in einem Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrages (sprich: Nachweistätigkeit) oder in der Vermittlung eines Hauptvertrages (sprich: Vermittlungstätigkeit) liegen. Erfolgreich ist die Arbeit des Maklers erst dann, wenn der Hauptvertrag, also ein Kaufvertrag wirksam geschlossen und notariell beurkundet wurde. Der Provisionsanspruch des Maklers ist übrigens bereits mit Abschluss des Kaufvertrags fällig und nicht erst, wie gemeinhin viele Maklerkunden glauben, erst dann, wenn der Kaufpreis gezahlt wurde oder der Käufer im Grundbuch eingetragen worden ist.
Wer zahlt die Provision und wie hoch ist diese in der Regel?
Axel Lipinski-Mießner: Wie der Jurist gerne sagt: „Das kommt drauf an!“ Grundsätzlich gilt für die Vereinbarung der Maklerprovision in allen Bundesländern nämlich Vertragsfreiheit. Die Gesamtvergütung der Maklertätigkeit setzt sich in der Regel aus einer Käufer- und Verkäuferprovision zusammen. Es gibt aber auch Bundesländer, in denen es üblich ist, dass die gesamte Provision durch den Käufer zu entrichten ist (so in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen). Mit der Einführung des Gesetzes zur Verteilung der Maklerkosten für die Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen im Dezember 2020 wurde dieses Prinzip der Vertragsfreiheit nun für bestimmte Immobiliengeschäfte eingeschränkt und eine hälftige Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer zwingend vorgeschrieben. Die Höhe der Maklerprovision hingegen kann auch weiterhin grundsätzlich frei zwischen den Parteien vereinbart werden: In der Regel beträgt die Gesamtprovision beim Immobilienverkauf 5 – 6 % der Kaufsumme. Bei hochpreisigen Immobilien werden aber oft niedrigere Provisionshöhen vereinbart.
Zum Verständnis und Vergleich: Wie hoch ist die Maklerprovision in Deutschland im Gegensatz zu den Provisionen in anderen Ländern?
Axel Lipinski-Mießner: Die internationalen Provisionshöhen sind aufgrund des unterschiedlichen Leistungs- und Abrechnungsspektrums der jeweiligen Makler nur bedingt vergleichbar. Beispielsweise verlangen Makler in manchen Ländern neben der erfolgsabhängigen Provision auch noch zusätzlich feste Gebühren. Gleichermaßen werden in einigen Ländern bestimmte Leistungen gebührenpflichtig von der Bank abgewickelt, die in Deutschland auch durch die Makler übernommen werden, wie zum Beispiel die Bonitätsprüfung der Käufer. Laut einer Studie der DIW Econ GmbH befindet sich Deutschland aber bei der Maklerprovision und Grunderwerbsteuer im oberen Mittelfeld.
Ein im Dezember letzten Jahres erlassenes Gesetz 2020 soll die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser neu regeln. Können Sie uns erklären, was sich geändert hat?
Axel Lipinski-Mießner: Mit dem neuen Gesetz wurden neue Formvorschriften beim Abschluss eines Maklervertrags und Vorschriften über die zu treffenden Provisionsregelungen zwischen den Parteien eingeführt, um damit die regionalen Unterschiede in den einzelnen Bundesländern bei der Provisionstragung gleichzuschalten. Bundesländer wie Hessen, Brandenburg sowie in den Stadtstaaten Hamburg, Berlin und Bremen, bei denen üblicherweise die Käufer die Provision des Maklers alleine trugen, müssen nun zwingend wie in den übrigen Bundesländern eine hälftige Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer vereinbaren. Aber Achtung! Dieser gesetzliche Halbteilungsgrundsatz muss nur dann beachtet werden, wenn es sich um den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung handelt und der Käufer ein Verbraucher (§ 13 BGB) ist. Bei der Vermittlung von gewerblichen Objekten, Mehrfamilienhäusern, gemischt genutzten Objekten, sofern die gewerbliche Nutzung die wohnwirtschaftliche überwiegt und reine Baugrundstücke oder der Käufer ist ein Unternehmer (§ 14 BGB), bleibt es dabei, dass die Provisionstragung auch weiterhin frei vereinbart werden kann.
Bei der Vermittlung von Mietimmobilien gilt seit 2015 das Bestellerprinzip. Was genau ist das eigentlich?
Axel Lipinski-Mießner: Bei der Wohnungsvermittlung wurde mit der Einführung des Bestellerprinzips die Zahlungspflicht der Maklerprovision in fast allen Fällen vom Mieter auf den Vermieter übertragen. Ziel dieser Regelung ist es, dass derjenige, der den Immobilienmakler mit der Vermittlung einer Wohnimmobilie bestellt und beauftragt, also in der Regel der Vermieter, diesen auch letztendlich bezahlt. Dies klingt auf den ersten Blick auch nachvollziehbar, führt aber in der Praxis auch zu Nachteilen für den Mieter: So schließen Vermieter oft nur noch Mietverträge mit einem mehrjährigen Kündigungsausschluss ab, damit sich die Kosten der gezahlten Maklerprovision amortisieren und Mieter bemängeln oft, dass sich die Makler bei der Wohnungssuche nicht für ihre Interessen einsetzen würden. Mit der Einführung des Bestellerprinzips sind die Makler aber nun naturgemäß nur noch einseitige Interessenvertreter des Vermieters und eben nicht mehr des Mieters.
Trotzdem steht das Gesetz in der Kritik bzw. viele Experten betonen es müsse noch mehr passieren, damit Käufer beim Immobilienkauf entlastet werden. Die Teilung der Maklercourtage war dabei ein Anfang. Wird man in Zukunft mit weiteren Entlastungen für Immobilienkäufer rechnen können?
Axel Lipinski-Mießner: Das Gesetz steht zu Recht in der Kritik, denn der neue Halbteilungsgrundsatz bei der Provisionstragung führt entgegen dem „Versprechen“ des Gesetzgebers nicht zu einer Entlastung des Käufers bei den Kaufnebenkosten, sondern in vielen Fällen zu einer Mehrbelastung. Nehmen wir als Beispiel den Kauf einer Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 300.000,00 EUR in Berlin. Vor der Gesetzeseinführung musste der Käufer in der Regel 6 % netto des Kaufpreises, also 18.000,00 EUR, Provision an den Makler bezahlen. Die Grunderwerbsteuer in Berlin in Höhe von 6 %, die ebenfalls auf Basis des Kaufpreises in Höhe von 300.000,00 EUR berechnet wird, betrug dann ebenfalls 18.000,00 EUR. Da wir uns jedoch in Berlin in einem Markt befinden, in dem seit Jahren ein Nachfrageüberhang herrscht (Weniger Angebot als Nachfrage), schlägt der Verkäufer seit der Gesetzesänderung seinen Anteil an der Provision, die er nun an den Makler zu zahlen hat, einfach auf den Kaufpreis drauf. Im Ergebnis bekommt dann der Makler zwar vom Käufer und Verkäufer jeweils 9.000,00 bzw. insgesamt immer noch 18.000,00 EUR. Der Käufer muss jedoch nun bereits 540,00 EUR mehr an Grunderwerbsteuer zahlen, da sich der Kaufpreis um 9.000,00 EUR auf 309.000,00 EUR erhöht hat. Darüber hinaus fallen mit der Kaufpreiserhöhung auch noch höhere Notarkosten und Grundbuchkosten an, da diese sich ebenfalls nach der Höhe des Kaufpreises richten. Die Gesetzesänderung führt damit lediglich zu mehr Steuereinnahmen und nicht zu der versprochenen Entlastung für den Verbraucher bei den Kaufnebenkosten. Hätte der Gesetzgeber dies im Übrigen ernsthaft gewollt, dann hätte er auch einfach die Grunderwerbsteuersätze senken können. Diese Stellschraube hat er selbst in der Hand und der Verbraucher hätte bei einer Senkung der Steuer sofort eine direkte Entlastung beim Kauf einer Immobilie.
