Eine Analyse des Kreditvermittlers Interhyp deutet daraufhin, dass die Bauzinsen auf durchschnittlich 1% gestiegen sind. Welche Entwicklung stellen im Tagesgeschäft fest?
Andreas Klein: Aufgrund der gestiegenen Zinskurve der Hypothekenpfandbriefe und öffentlichen Pfandbriefe haben wir insbesondere in den letzten 6 Monaten merkliche Zinserhöhungen bei Banken und Sparkassen gesehen (siehe Grafik im Anhang). Diese Zinserhöhungen fallen allerdings bei den Kreditgebern in Deutschland sehr unterschiedlich aus. Da ich aktuell auf 464 Kreditgeber zugreifen kann (übrigens wesentlich mehr als Interhyp, Dr. Klein usw.), kann man immer noch für Kunden deutlich bessere Konditionen umsetzen. Nicht jede Art von Kreditgeber erhöht anhand der Pfandbriefe, sondern orientiert sich nur daran. Wenn ein Baufinanzierer das Geld „im Keller“ liegen hat, wie manche Sparkasse, Volksbank oder Versicherer, hängt sein Einkauf nicht an Quellen wie Bundesbank oder EZB, sondern trifft seine Zinsentscheidungen nach ganz anderen Kriterien. Viele Bankpartner von mir stimmen sich aktiv mit mir ab, um zu erfahren, was Kunden wollen/brauchen, welche Konditionen (nicht nur der Zinssatz) aktuell besonders gefragt sind und wie man für Kunden attraktiver wird. Für Hausbau-Kunden sind ganz andere Bedingungen/Konditionen als der reine Zinssatz interessant, z.B. wie lange das Geld von der Bank „kostenlos“ geparkt wird (bereitstellungszinsfreie Zeit). Die meisten Banken kennen nur 6 oder 12 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit. Es gibt aber auch Banken die 18 und 24 Monate anbieten. Da insbesondere die hoch qualitativen Holzständerwerk-Häuser (Fertighäuser) gerne mal 24 Monate Warte-/Bauzeit brauchen, sind andere Aspekte als der Zinssatz interessant. Für einen Kapitalanleger oder Investor ist der Zins ohnehin nicht sonderlich relevant. Für alle Kunden gilt aber eines: Die höheren Zinssätze wirken sich positiv auf die Laufzeiten aus, da es die Kreditlaufzeiten verkürzt. Ich nenne das gerne das „Zinsparadoxon“.
Angenommen der Bauzins steigt tatsächlich: Welche Auswirkungen oder sogar Risiken entstehen für angehende Immobilienbesitzer?
Andreas Klein: Erstmal ist die Frage, wie schon beschrieben, wen der höhere Zins überhaupt trifft. Außerdem wirkt sich etwas mehr Zins vorteilhaft auf die Laufzeit, Restschuld, Anschlussfinanzierungshöhe usw. aus. Aber natürlich kostet mehr Zins auch immer erst mehr Rate (siehe PDF im Anhang, steht im Text). Deshalb ist die deutlichste Auswirkung von höheren Zinsen sicherlich, dass die Bonität und das Eigenkapital besser sein muss als noch in den letzten paar Jahren. Die stark gestiegenen Immobilien-, Bau- und Grundstückspreise führen außerdem dazu, dass die Kreditsummen immer höher werden. Das Alles führt meiner Erfahrungen nach dazu, dass wir immer weiter in eine Zwei-Klassen-Gesellschaft rutschen. Ich berate hunderte Kunden pro Jahr und natürlich gibt es auch die Normalverdiener mit einem Einkommen und kleinem Kind, wo die Frau die Betreuung des Kinds übernimmt. Eine Miete von 1.000 Euro kalt zu zahlen ist möglich. Das heißt aber nach aktuellem EU-Recht nicht, dass eine Bank 800 bis 1.000 Euro Kreditrate finanziert. Diese Kunden sind dann ziemlich überrascht, wenn ich berichte, dass andere Kunden einfach viel besser verdienen. Es gibt einen riesen Wissensdefizit bei den Kunden, was ein „normales“ Gehalt oder eine typische Immobilienfinanzierung ist. Die gestiegenen Zinsen und ggfs. weiter steigende Zinsen haben natürlich auch Auswirkungen auf die Anschlussfinanzierung in 10 oder 15 Jahren. Deshalb versuche ich mit allen Kunden diverse Finanzierungsmodelle zu besprechen, um den besten Weg zu finden. Zum einen muss eine Finanzierung machbar sein, zum anderen sollte in einer steigenden Zinsphase auch das günstige Niveau möglichst lange (z.B. mit 30 Jahren Festzins) gesichert werden.
Viele Experten schätzen, dass die Inflation steigt. Gibt es einen Zusammenhang mit den Bauzinsen?
Andreas Klein: Da muss ich mal ein paar Jahre an mein Volkswirtschaftsstudium zurückdenken. Bei niedrigen Zinsen wird die Investitionstätigkeit (Kauf von Immobilien usw.) angeregt und das Sparen/Anlegen lohnt sich nicht so sehr. Deshalb wird viel gebaut und gekauft. Wenn die Inflation einsetzt, müssen die Zinsen steigen. Güter wie Immobilien werden teurer, aber die steigenden Zinsen begrenzen die Nachfrage nach Immobilien. Genau das fängt gerade an, wobei man nicht sicher prognostizieren kann, dass Zinsen nun weiter kräftig steigen werden. Genauso ist aktuell nicht gesagt, dass Immobilienpreise noch teurer werden. Aber: Der Deutsche liebt die Dinge, die er sehen und anfassen kann, z.B. Immobilien oder Geldscheine. Also bleiben Dinge wie Häuser oder Bargeld viel länger gefragt als man volkswirtschaftlich denken würde. Steigende Zinsen und/oder steigende Preise sind ja auch nicht per se gut oder schlecht. Wichtig ist, dass die Menschen es bezahlen können. Wenn eine Pizza Margherita in der Schweiz 18 Euro kostet, stört das die schweizerische Krankenschwester mit 85.000 Euro Jahresgehalt nicht wirklich. Ich halte das fehlende Finanzwissen oder die Eigenversuche vieler Menschen, sich selbst ihre Finanzthemen so nebenbei bei Youtube beizubringen, für viel schlimmer als die Zinsentwicklung. Es war schon immer so, dass ein guter Berater (Finanzberater, Steuerberater, Bauunternehmen usw.) viel mehr Geld und Probleme einspart als jeder Zinssatz. Wenn sich ein Bauherr den falschen Bauanbieter aussucht und zehntausende Euro für Baupfusch, Verzögerungen oder fehlende Ausstattung nachzahlen muss, ist das immer x-fach teurer als ein leicht gestiegener Zins. Ich versuche deshalb 90% meiner Beratung auf die ganzheitliche Beratung rund um das Bauen/Kaufen auszurichten und Finanzierung ist dann am Ende einer Beratung nicht mehr so eine komplizierte Sache.
Von welchen weiteren Faktoren ist der Bauzins-Anstieg noch abhängig? Wohin geht der Trend?
Andreas Klein: Neben der Zinsentwicklung (Pfandbriefe etc.) und der Inflation sind auch die Vielzahl an Kundenanfragen für Finanzierungen sicherlich ein Punkt. Wenn eine Bank 10 bis 15 Anfragen pro Tag prüfen und umsetzen kann, aber aktuell 80 bis 100 Anträge bekommt, bleibt ihr nur die Kreditabsage der meisten Anfragen. Dann muss der Kunde ja zwangsweise weg von der zinsgünstigsten Bank zu der zweit-, dritt- oder x-besten Bank. Ich empfehle meinen Kunden deshalb oft, den eigenen Horizont zu erweitern und nicht nur ganz stumpf nach dem billigsten Zins zu schreien. Oftmals ist eine schnelle Entscheidung einer Bank viel wichtiger, um die Immobilie überhaupt bekommen zu können. Wenn die Zinssätze weiter steigen, entsteht vielleicht auch mal wieder sowas wie ein normalerer Wettbewerb um Immobilien. Die eine oder andere Bank mag dann auch geneigt sein, die Zinsen – oder sagen wir besser die eigene Marge im Zinssatz – anzuheben.
Immobilienpreise steigen insbesondere in den Großstädten und gleichzeitig steigen die Bauzinsen. Werden sich in Zukunft immer weniger Menschen ein Eigenheim leisten können?
Andreas Klein: Ich denke, dass wir einen grundsätzlichen Trend weg von Besitz haben. Man muss heute ein Auto nicht mehr besitzen, um es in einer Großstadt mit Car Sharing fahren zu können. Bei Immobilien ist das noch anders. Ich höre quasi täglich den Satz von Kunden, dass man ja was für die Altersvorsorge tun muss und deshalb eine eigene Immobilie finanziert. Das ist aus Beratungssicht nicht richtig, da eine eigengenutzte Immobilie erst dann zu Altersvorsorge wird, wenn man diese veräußert. Ansonsten kommt man in das Cash Out Problem. Vermögen ist vorhanden, aber Rechnungen kann man trotzdem nicht zahlen. Es hat noch nie jemand mit einer schuldenfreien Immobilie in der Rentenzeit beim Bäcker ein Brötchen bezahlt. Steigende Zinsen und vor allem die inflationären Tendenzen (also: höhere Immobilienpreise) führen gemeinsam dazu, dass eine Immobilie nicht mehr mit jedem Gehalt bezahlt werden kann. Letztendlich ist es mit Immobilien genauso wie mit allen großen Themen des Lebens wie Liebe, Job, Glück, Fitness usw. Wenn ich mich nicht damit beschäftige und was dafür tue, werde ich nichts davon erreichen. Diejenigen, die mehr in Bildung, Finanzwissen, gute Berater usw. investieren, können nicht das Einkommen haben, dass zum Bezahlen von Krediten und Immobilien nötig ist. Trotzdem ist Wohnen ein Grundrecht und insbesondere die Politik muss lernen, wie man für alle Bürger vernünftige Rahmenbedingungen schafft. Sowohl die Arbeiterfamilie muss die Chance auf eine Immobilie haben, aber auch der Gutverdiener mit hoher Steuerlast braucht Entlastung. Beide leisten einen wichtigen Beitrag zur Gesellschaft und ich halte nichts davon, den einen oder den anderen zu bestrafen.
