Verschiedene Strategien ermöglichen es in den eigenen vier Wänden alt werden zu können, ohne finanzielle Einbußen aufgrund von niedrigen Renten hinnehmen zu müssen. Die Immobilienrente ist dabei nur ein Oberbegriff für Leib- und Zeitrente. Wie genau funktioniert diese Rentenstrategie?
Stefan Schneider: Kerngedanke der Immobilienrente ist ‚Bleiben und genießen‘. Sie wird auch gerne ‚Rente aus Stein‘ genannt. Diese besondere Form des Verkaufes ermöglicht die Nutzung des Sachwertes einer Immobilie für den eigenen Wohlstand zu Lebzeiten – ohne das Zuhause verlassen zu müssen. Hierbei geht es um zwei grundlegende Bedürfnisse, die häufig im Rentenalter auftauchen. Einmal geht es um das gewohnte Umfeld, das man unter Umständen im Alter nicht verlassen möchte und zum anderen um die Erhöhung des Lebensstandards als Rentner durch eine regelmäßige zusätzliche Zahlung. Die Immobilienrente ist, einfach formuliert, eine empfehlenswerte Lösung, wenn ein sofortiger Verkauf des Wohneigentums nicht gewünscht ist, aber der Unterhalt der Immobilie oder die persönlichen Wünsche das Renteneinkommen übersteigen. Statt eines einmaligen Verkaufserlöses werden im Kaufvertrag regelmäßige Zahlungen in gleicher Höhe vereinbart. Grundsätzlich gibt es hierfür zwei gängige Modelle:
Die Zeitrente
Das sind wiederkehrende Zahlungen für eine vorher festgelegte Laufzeit, unabhängig von der Lebensdauer des Eigentümers. Zeitrenten sind ähnlich wie Kaufpreisraten und ohne Wagnischarakter. Sie werden auch über den Tod hinaus an mögliche Erben gezahlt.
Die Leibrente
Leibrenten sind Renten, die von der Lebensdauer einer oder mehrerer Personen abhängig sind. Es handelt sich um eine regelmäßige Zahlung in gleicher Höhe solange der Eigentümer lebt.
Die Rentenzahlungen sollten für eine Wertsicherung inflationsabhängig indexiert werden.
Für wen ist Verrentung einer Immobilie ein gutes Konzept?
Stefan Schneider: Wer vielleicht Zeit seines Lebens in seine Immobilienwerte investiert hat, hat mit der Immobilienverrentung eine sehr gute Möglichkeit, Engpässe in der Altersvorsorge auszubügeln. Mit der verlässlichen, zusätzlichen Zahlung kann er sich Wünsche erfüllen oder schlichtweg sein Leben und den Unterhalt seines Zuhauses finanzieren. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass dieses Zuhause auch noch weiterhin das passende für ihn ist. Ein weiterer positiver Aspekt ist die Möglichkeit der Instandhaltungsübernahme. Dadurch befreit sich der Hauseigentümer sofort von Pflichten und Lasten, die vielen Senioren zunehmend körperlich und finanziell schwerfallen. Allerdings muss der Verkäufer darauf vertrauen, dass der neue Eigentümer sein Zuhause auch in seinem Sinne hegt und pflegt.
Interessant wird es auch, wenn es um ein Renditeobjekt, wie beispielsweise ein Mehrfamilien- oder Geschäftshaus, geht. Hier kann die Immobilienverrentung eine gute Möglichkeit sein, eine monatliche Zahlung zu erhalten und den arbeitsintensiven Aufwand für Verwaltung und Vermietung abzugeben.
Können Sie uns sagen, nach welchen Kriterien hierbei die Rente bzw. der Kaufpreis für eine Immobilie berechnet wird?
Stefan Schneider: Die Höhe der monatlichen Rente richtet sich nach dem Verzehrwert der Immobilie. Dieser errechnet sich aus dem Verkehrswert abzüglich des Mietwertes für den vereinbarten Zeitraum je nach gewähltem Modell. In Abzug gebracht werden ebenfalls eventuelle Hypotheken und optional wählbare Einmalzahlungen. Maßgebend sind auch Alter und Geschlecht des Verkäufers. Grundsätzlich gilt, je älter der Eigentümer bei Verkauf ist, desto größer sind die monatlichen Beträge.
Neben Leib- und Zeitrente gibt es noch die Option des Teilverkaufs. Was kann man hierunter verstehen?
Stefan Schneider: Bei einem Teilverkauf veräußert der Eigentümer lediglich einen Teil seiner Immobilie, meist gegen Zahlung einer einmaligen Summe. In der Regel muss er dann für die Nutzung des verkauften Anteils dem Miteigentümer eine Nutzungsentschädigung zahlen. Häufig sind Teilkäufer stille Teilhaber und die aktiven Pflichten der Instandhaltung bleiben komplett beim ursprünglichen Eigentümer. Für dieses Modell gibt es keine Standards und viele Fallstricke. Somit ist es empfehlenswert, Partner und Bedingungen genau zu prüfen.
Über Leibrente und Teilverkauf hinaus gibt es noch die Option des Rückmietverkaufs. Was passiert in dieser Option mit der Immobilie und dessen Wert?
Stefan Schneider: Der Rückmietkauf ist schnell erklärt: sie verkaufen ihr Haus oder ihre Wohnung und mieten es direkt vom neuen Eigentümer zurück. Im Idealfall mit einem lebenslangen Kündigungsverzichts für den Eigentümer. Damit verfügen Sie über sofortige Liquidität und haben nur noch die Pflichten und Belastungen eines Mieters. An der Wertsteigerung Ihrer Immobilie partizipieren Sie nicht dann nicht mehr.
Mehr finanzielle Freiheit wäre für viele wünschenswert bzw. notwendig in der heutigen Rentensituation. Welche Fallstricke müssen von Interessenten beachtet werden?
Stefan Schneider: Das wichtigste ist: in der Regel sind alle Lösungen nicht umkehrbar! Somit sollten alle Schritte sorgfältig überlegt und mit professionell Begleitung erfolgen. Die Immobilienrente ist ein Vertragswerk mit vielen verschiedenen Regelungen zu Verkauf, Wohnrecht und Rentenzahlung. Insbesondere bei der Instandhaltung können für den Verkäufer emotional belastende Situationen entstehen. Von Vorteil ist, wenn alle Regelungen im Grundbuch festgehalten werden.
