Verschiedene Strategien ermöglichen es, in den eigenen vier Wänden alt werden zu können, ohne finanzielle Einbußen aufgrund von niedrigen Renten hinnehmen zu müssen. Die Immobilienrente ist dabei nur ein Oberbegriff für Leib- und Zeitrente. Wie genau funktioniert diese Rentenstrategie?
Janine Hardi: Ich verstehe die Frage nicht: Welche finanziellen Einbußen meinen Sie hier? Die „Immobilienrente“ gibt es nicht- dies ist ein untechnischer Begriff. Die Unterscheidung Leibrente/Zeitrente bezieht sich auf die Dauer: Die Leibrente läuft lebenslang, die Zeitrente zeitlich befristet. Generell stellt die Leibrente in erster Linie eine Möglichkeit zur Bezahlung des Kaufpreises dar- Grundgeschäft ist ein Vollverkauf der Immobilie.
Für wen ist Verrentung einer Immobilie ein gutes Konzept?
Janine Hardi: Die Immobilienverrentung kommt in erster Linie für Personen in Frage, die keine Finanzierung mehr bei der Bank kriegen oder wollen, Kapitalbedarf haben, aber nicht ausziehen wollen.
Können Sie uns sagen, nach welchen Kriterien hierbei die Rente bzw. der Kaufpreis für eine Immobilie berechnet wird?
Janine Hardi: Die Berechnung des Kaufpreises ist abhängig vom Modell: Verkauf mit Nießbrauch führt dabei auf einer imaginären Skala zum geringsten Kaufpreis, Verkauf mit Rückmietvertrag zum höchsten Kaufpreis. Das liegt in erster Linie an der Beleihbarkeit von belasteten Immobilien. Der Nießbrauch entspricht hierbei einem stärkeren Recht als etwa das Wohnrecht- da es sich beim Mietvertrag lediglich um eine schuldrechtliche Vereinbarung handelt, die nicht im Grundbuch einzutragen ist, kann hier das Grundstück lastenfrei beliehen werden, was den Kaufpreis erhöht. Beim Teilverkauf lässt sich der Kapitalbedarf des Verkäufers am besten mit dem Kaufpreis matchen- es wird prozentual so viel Eigentum verkauft, wie der Gegenwert des Kaufpreises für diesen Grundstücksteil ist.
Neben Leib- und Zeitrente gibt es noch die Option des Teilverkaufs. Was kann man hierunter verstehen?
Janine Hardi: Es gibt noch mehr Modelle: Vollverkauf mit Nießbrauch, Vollverkauf mit Wohnrecht, Vollverkauf mit Rückmiete, Umkehrhypothek. Der Teilverkauf ermöglich den Verkauf lediglich von Miteigentumsanteilen an der Immobilie. Der Käufer wird stiller Teilhaber, der Verkäufer wird über einen Nießbrauch abgesichert, der ihm die Nutzung der gesamten Immobilie erlaubt, obwohl ihm nur noch ein bestimmter Anteil gehört. Für die Nutzung des verkauften Teils wird ein Nutzungsentgelt gezahlt, das sich an den Mietpreisen orientiert.
Über Leibrente und Teilverkauf hinaus gibt es noch die Option des Rückmietverkaufs. Was passiert in dieser Option mit der Immobilie und dessen Wert?
Janine Hardi: Der Rückmietverkauf ist das Verrentungsmodell, bei dem der maximale Kaufpreis erzielt werden kann, die grundbuchliche Sicherheit des Verkäufers ist aber nicht so groß wie bei Nießbrauch oder Wohnrecht. Weil der Käufer Fremdkapital aufnehmen kann, weil die Immobilie z.B. nicht mit einem Nießbrauch belastet ist, kann er einen höheren Kaufpreis bezahlen.
Mehr finanzielle Freiheit wäre für viele wünschenswert bzw. notwendig in der heutigen Rentensituation. Welche Fallstricke müssen von Interessenten beachtet werden?
Janine Hardi: Die Fallstricke sind abhängig von Lebenssituation und gewünschtem Modell. Jemand, der keine Erben hat, wird andere Entscheidungen treffen als jemand, der ein Kind hat, das irgendwann einmal selbst in das Haus ziehen will. Es gibt Gegenden, da sind bestimmte Modelle gar nicht möglich, weil der Markt zu schlecht ist usw. In jedem Fall sollte man sich als Interessent im Vorfeld unabhängig beraten lassen und immer auch einen Anwalt beauftragen, der sich den Vertrag ansieht.
