Mit der erneuten Auszahlung von 30 Prozent im Jahr 2024 haben Sie den Anlegern bereits 139 Prozent ihrer Kommanditeinlage zurückgezahlt. Welche Hauptfaktoren waren für diesen Erfolg entscheidend, insbesondere im Hinblick auf das gegenwärtige Marktumfeld?
Der ImmoChance Deutschland G.P.P.4 profitierte 2011/2012 von äußerst günstigen Einkaufspreisen. Der Investitionsschwerpunkt lag in den neuen Bundesländern, weil die Einkaufsparameter für sehr gute Entwicklungschancen sprachen. Gleichzeitig hieß es, intensive Überzeugungsarbeit zu leisten, denn diese Regionen standen in der Beliebheitsskala recht weit unten. Durch sorgfältige Betreuung und Entwicklung konnten Mietanpassungen umgesetzt werden, die Objekte erfuhren eine deutliche Wertsteigerung. Die Standortentscheidungen zahlten sich aus! Auch im aktuellen Marktumfeld bieten sich immer wieder lukrative Verkaufsoptionen. Gründliche Marktbeobachtung, ein exzellentes Netzwerk und ein Erfahrungshintergrund für den optimalen Zeitpunkt lieferten die Voraussetzungen für den Erfolg des G.P.P.4.
Das Objekt in Dresden wurde zum doppelten Kaufpreis veräußert. Können Sie uns mehr über die Wertsteigerungsstrategie des Fonds und die Rolle des Asset-Managements in dieser beachtlichen Wertentwicklung erzählen?
Die Strategie lautet: Nach systematischer Prüfung der Substanz günstiger Einkauf von Objekten mit Aufwertungspotenzial im Segment bezahlbares Wohnen; gezielte Optimierung der Wohnflächen, Gebäudeausstattung und Gestaltung der Mietverträge, professionelles Vermietungsmanagement. Das erfahrene Asset-Management prüft systematisch jede Immobilie und erarbeitet ein Stärken/Schwächen-Profil. Dieser umfassende Ansatz bei der Veredelung der Immobilien und die laufende, gründliche Kontrolle der Objekte vor Ort ermöglichen die Erzielung nachhaltiger Erträge und Wertsteigerungen.
Am Standort Steinau haben Sie auf Einzelverkäufe gesetzt, was im Vergleich zum Globalverkauf offenbar vorteilhaft war. Was sind die Vorteile dieses Ansatzes, und sehen Sie darin eine langfristige Strategie für zukünftige Verkäufe im Fondsbereich?
Der Einzelverkauf ist eine der Exit-Varianten, die wir bereits seit längerem praktizieren, jedoch eher selten wählen. Sie eignet sich nur für Liegenschaften, die sinnvoll aufgeteilt werden können, das sind vergleichsweise wenige. Über die Jahre sind unsere Fonds von anfänglich 13 Mio. auf nahezu 200 Mio. Euro Volumen angewachsen (Fonds Nr. 11 mit 118 Mio. Euro Eigenkapital). Der aufwändige, zeit- und kostenintensive Einzel-Abverkauf würde die Fondslaufzeit deutlich verlängern und den Anlegern Rendite kosten. Wenn ein Objekt, wie zuletzt, einerseits geeignet war und andererseits eine frühere Preisstabilität zeigte, wurde der Einzelverkauf präferiert. Beispiel Steinau an der Straße: Aktuell sind ein Drittel der insgesamt 68 Wohnungen verkauft. Nach einem Einstiegspreis von 515 Euro/qm hat sich der Verkaufserlös verdreifacht.
Primus Valor betont oft das antizyklische Investieren. Wie planen Sie es im aktuellen Fonds ICD 12 R+ umzusetzen?
Seit Herbst 2023, inmitten des flächendeckenden Preisrückgangs, nutzen wir bereits konsequent die Chancen antizyklischen Investierens. Das Portfolio des ICD 12 R+ ist mit zehn Standorten zur Hälfte befüllt – alle Kaufpreise liegen unter dem Gutachterwert. Vom Preisverfall der vergangenen 24 Monate waren hauptsächlich unsanierte Objekte betroffen. Perfekte Einkaufsbedingungen im Kernsegment unserer Renovation-Plus-Strategie: Bestandsobjekte mit Optimierungspotenzial. Der ICD 12 R+ ist also bestens aufgestellt.
Sie haben angekündigt, dass im Frühjahr 2025 eine weitere Auszahlung für den Fonds G.P.P.4 geplant ist. Was können Sie über die aktuellen Verkaufsverhandlungen und Höhe dieser kommenden Ausschüttung sagen?
Das Portfolio-Management sondiert permanent den Markt und führt Verhandlungen. Um ein verlässlicher Partner zu bleiben, werden wir einen Verkauf erst bekanntgeben, wenn alles „in trockenen Tüchern ist“. Sofern die avisierten Verkaufspreise im erwarteten Rahmen liegen, sieht unsere Planung 2025 weitere Auszahlungen in Höhe von ca. 120 Prozent vor. Wiederum in mehreren Teilauszahlungen, da die Veräußerungserlöse stets zügig an die Anleger ausgekehrt werden.
Wie sehen Sie die Rolle von Wohnimmobilien als Anlageklasse in einem sich wandelnden Immobilienmarkt, und was bedeutet das für Primus Valor und die Investitionsstrategie für zukünftige Fonds?
Seit der Unternehmensgründung liegt unser Fokus auf Bestandswohnimmobilien in Deutschland. Die Objekte werden bewusst nicht im hochpreisigen Segment einer Großstadt gesucht, sondern im Bereich des bezahlbaren Wohnraums mit funktionalen Grundrissen. Hier findet sich ein sehr breiter Mietermarkt sowie eine enorme Angebotspalette – aus unserer Sicht ein konservatives, sicheres Investment mit idealem Chancen-Risiko-Profil. Deutsche Wohnimmobilien sind auch immer ein Politikum: Die versprochenen Neubauzahlen werden seit Jahren deutlich verfehlt, gleichzeitig steigt der Wohnraumbedarf, nicht zuletzt durch den anhaltenden, krisenbedingten Zuzug. Die systematische Aufwertung und energetische Sanierung tragen zur Entspannung bei, indem schwer oder nicht mehr vermietbare Einheiten dem Wohnungsmarkt wieder zur Verfügung gestellt werden. Wir sehen hier beste Zukunftsaussichten für unsere ImmoChance-Deutschland-Fonds-Familie.
