Rund 70% der 18- bis 40-jährigen träumen laut aktuellen Umfragen von einem Eigenheim. Die tatsächliche Eigentumsquote liegt hingegen bei 46,5%. Warum gibt es eine so große Diskrepanz zwischen Wunsch und Wirklichkeit?
Für diese Diskrepanz gibt es mehrere Gründe. Zum einen fehlen meist die Eigenmittel. Ohne die finanzielle Unterstützung der Familie schafft es die Mehrheit der unter 40-jährigen häufig nicht, das benötigte Eigenkapital für den Wohnungs- oder Hauserwerb aufzubringen. Viele wissen auch schlicht und einfach nicht, wie viel Immobilie sie sich leisten können oder wie viel ihre maximale monatliche Rate kosten darf. Zum anderen ist die späte Familienplanung ein Grund für die niedrige Wohneigentumsquote. Das Alter für die Familiengründung verschiebt sich immer weiter nach hinten und dementsprechend verlängert sich auch das Leben in Miete.
Welche Voraussetzungen verlangen Banken, um einen Immobilienkredit zu gewähren?
Neben den finanziellen Voraussetzungen spielen auch rechtliche Gegebenheiten eine Rolle. Es gibt Bedingungen, an die Kreditinstitute durch den Gesetzgeber zwingend gebunden sind. Das Alter des Kreditnehmers spielt eine entscheidende Rolle: Ab 18 Jahren ist man kreditfähig und kann eine Finanzierung beantragen, sofern man geschäftsfähig ist. Je näher man dem Rentenalter kommt, desto kritischer wird die Bank entscheiden, denn entscheidend ist, dass die Rückzahlung sowohl in der Höhe als auch mit Blick auf die Dauer zumutbar und tragbar ist. Viele Banken kalkulieren so, dass die Baufinanzierung mit Beginn der Rente getilgt ist. Dennoch ist eine Finanzierung auch mit über 50 noch möglich, sofern weitere Voraussetzungen gegeben sind. Bei genügend Eigenkapital, einem überdurchschnittlichen Einkommen oder einer guten Rente und/oder zusätzlichen Sicherheiten ist eine Finanzierung auch im höheren Alter noch möglich.
Um in Deutschland ein Darlehen bekommen zu können, müssen Kreditnehmer außerdem einen festen Wohnsitz hierzulande haben und über eine deutsche Bankverbindung verfügen. Der Verwendungszweck der Darlehenssumme spielt ebenfalls eine Rolle und wird im Darlehensvertrag festgelegt. Eine Baufinanzierung kann nur für die Kosten des Erwerbs und Erhalts der Immobilie eingesetzt werden. Eine Auszahlung aus dem Darlehen erhalten Kreditnehmer daher nur gegen Vorlage von Rechnungen, Zahlungsaufforderungen und Gebührenbescheiden.
Neben den rechtlichen gibt es finanzielle Voraussetzungen, wie etwa die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers. Die Prüfung der Bonität ist gesetzlich vorgeschrieben und sichert die Bank vor einem möglichen Kreditausfall ab. Sie dient aber auch dem Schutz des Kreditnehmers. Faktoren, die die Bonität beeinflussen sind Einkommen, Eigenkapital, Sicherheiten und Immobilienwert sowie SCHUFA-Einträge. Da die Gegebenheiten bei jedem Antragsteller unterschiedlich sind, muss die Bank diese Punkte für jede Baufinanzierung individuell prüfen. Kreditanwärter mit festem Arbeitsvertrag oder einer erfolgreich über mehrere Jahre ausgeübten freiberuflichen beziehungsweise selbständigen Tätigkeit haben gute Voraussetzungen für eine positive Bewertung. Wer befristet angestellt ist, sich in der Probezeit befindet oder sich erst kürzlich selbstständig gemacht hat, wird es schwieriger haben eine Finanzierung zu erhalten.
Die Bank berechnet außerdem den Immobilienwert und kann so prüfen, ob der Kaufpreis oder die Baukosten gerechtfertigt sind. Zudem dient die Immobilie auch mit Eintragung einer Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Je wertiger die Immobilie, desto geringer schätzt die Bank das Risiko ein.
Neben dem Einkommen werden auch die Ausgaben des Kreditantragstellers unter die Lupe genommen. Nach Abzug aller Ausgaben sollte noch genügend Spielraum für die Kreditrate gegeben sein. Die Chancen auf eine Kreditzusage erhöhen sich, je mehr verfügbares Einkommen der Antragsteller vorweisen kann.
Welche Kriterien spielen für die Zinshöhe eine Rolle?
Die Zinshöhe hängt vor allem vom Beleihungsauslauf ab, also wieviel Prozent der Kaufsumme finanziert werden soll. In der Regel kann man sagen: bei Finanzierungen bis 60 Prozent erhalten Darlehensnehmer die besten Zinskonditionen. Ein Beleihungsauslauf zwischen 60 und 80 Prozent erfordert einen mittleren Zinsaufwand. Bei 100-Prozent-Finanzierungen erhebt die Bank einen hohen Risikoaufschlag, die Zinsen werden dadurch höher und die Finanzierung insgesamt teurer.
Auch die Dauer die Finanzierungsdauer spielt eine Rolle. Je kürzer der Finanzierungszeitraum, desto günstiger die Finanzierung. Eine 10-jährige Finanzierung ist günstiger als eine 15- oder 20-jährige. Zudem kann sich die Tilgungshöhe auf den Zinssatz auswirken. Wer viel tilgt, bietet die Bank eventuell einen besseren Zins an.
Ein negativer Schufa-Eintrag gilt als Ausschlusskriterium für eine Immobilienfinanzierung. Zu Recht?
Generell gilt: Bei einer schlechten SCHUFA ist es schwieriger und teurer, eine Finanzierung zu bekommen. Unmöglich ist es aber nicht. Bei einer Baufinanzierung steht in erster Linie die Sicherheit im Vordergrund. Gerade hier geht es um hohe Summen und die Bank möchte sicherstellen, dass der Kreditnehmer das Darlehen auch wieder tilgen kann. Kommt bei der SCHUFA-Abfrage ein negativer Score heraus, werden die meisten Banken deshalb Ihren Kreditantrag für eine Immobilienfinanzierung ablehnen. Neben der SCHUFA gibt es aber noch andere Kriterien, die für eine Finanzierung entscheidend sein können, wie beispielsweise das verfügbare Eigenkapital sowie das monatliche Einkommen. Zudem sollte auch immer genau geprüft werden, wodurch der negative SCHUFA-Eintrag entstanden ist und wie die individuelle Situation sowie die Zukunftsaussichten des Kreditnehmers aussehen. Jeder Antragsteller sollte seine SCHUFA-Einträge selbst kontrollieren, denn nicht jeder negative SCHUFA-Eintrag ist auch korrekt. Bei einem falschen oder veralteten SCHUFA-Eintrag kann der Betroffene eine sofortige Korrektur verlangen, die zu einer positiven SCHUFA-Auskunft und damit zum Abschluss der Baufinanzierung führen kann. Der entsprechende SCHUFA-Eintrag muss jedoch als erledigt gekennzeichnet sein. Bei einem offenen negativen Eintrag würde keine Bank einer Finanzierung zustimmen. Erledigte Merkmale fallen nach drei Jahren automatisch aus der SCHUFA heraus.
Gibt es Möglichkeiten, eine Baufinanzierung trotz negativem Schufa-Eintrags zu erhalten? Wenn ja, welche?
Bei negativen SCHUFA-Merkmalen lehnen fast alle Banken Kreditanträge sofort ab. Nur wenige Kreditgeber schauen sich die Einträge genauer an. Bei erledigten und erklärten Einträgen können Antragsteller dennoch eine Finanzierung erhalten. Durch das schlechtere Rating müssen sie jedoch mit höheren Zinsen rechnen. Ausschlusskriterien für eine Baufinanzierung sind offene, nicht erledigte Einträge wie eidesstattliche Versicherungen, ein Haftbefehl zur Erzwingung einer eidesstattlichen Versicherung und die Privatinsolvenz.
Welche Voraussetzungen sollte man für eine Baufinanzierung trotz negativer Schufa mitbringen?
Trotz erledigtem SCHUFA-Eintrag kann unter Umständen eine Finanzierung zustande kommen. Kreditgeber finanzieren in solchen Fällen jedoch häufig maximal 70% der Kaufsumme. Zudem wird der Kreditgeber höhere Zinsen verlangen, um sich entsprechend abzusichern. Der Darlehensnehmer sollte über ein hohes, regelmäßiges Einkommen verfügen und genügend Eigenkapital besitzen. Es ist von Vorteil, wenn ein zweiter Kreditnehmer den Darlehensvertrag mitunterschreibt. Als weitere Sicherheit kann ein lastenfreies Objekt hinzugezogen werden.
